商务办公中心项目可行性研究报告.doc

第一章：总论 一、背景 新余位于江西的中部，是江西工业化程度最高的城市，工业对经济增长的贡献率达69.3%，工业化率达到55.9%。江西省政府确立的“三个4亿“工程，有两个就在新余，即以新钢为核心的钢铁产业达到仟亿元的工程，以江西赛维为核心的光伏产业达到仟亿元工程。 新余市城市面积60万平方公里，城市人口达到43万。目前，新余“一城五区，两江四岸”的城市框架基本形成，新余正在打造江西的亚中心地位，成为国际新能源城市。 基于这种背景，新余的金融业以房地产业在龙头商业以及服务业将面临新一轮的机遇和挑战。 自上世纪末开始，新余市房地产飞速发展，行业运作日趋规范，产品质量也逐渐接近发达城市水平。由于历史原因以及城市总体规划的引导，房地产市场的产品分区特质明显、中的来看，城南为传统商贸区，商业开发比较活跃，住宅开发受到旧城改造的限制，品质难以寻求大幅提升的空间；城东新区以工业为主，生活用地正在形成气候，但由于传统心理的距离感而受到一定限制，城北区在以仙来大道服务及生活混合功能带的基础上，以在东西两端纵深方向的城市功能得以拓展，以劳动路及中山路为轴线深度发展综合服务功能，包括金融、商业、餐饮、休闲、娱乐、宾馆等现代服务功能也在充分的加强。 新余要打造江西亚中心城市，目前来看，缺位因素很多。从产业角度分析：①商业服务正成势头。城南有新亚新商贸城、步步高商业城、洪客隆商业街。城北有广场商业超市，即将建设的沃尔玛大型商业超市等。②宾馆服务业发展迅速，有新亚新宾馆、华瑞宾馆、袁河宾馆、春龙大酒店、北湖宾馆、悦华大酒店、万年青大酒店等。③商业办公发展滞缓。目前在新余市工商部门注册的大小公司，有两千多家。这些公司大都在不规范的场所办公和经营。真正的商务办公楼目前仅有一刚建成的复兴大厦（在城北）。因此，上午办公是新余市城市建设的一个缺位因素。④克尔曼广场是以商业办公为主，集宾馆、餐饮、商业、公寓和居住为一体的城市广场。 二、地段 本案地块位于新余城南中心地段。北接新亚新商城，南靠抱石大道，东临商业发达的胜利北路，西侧即为劳动南路，称该地块为黄金地一点也不夸大。新余的商贸业大都集中在这个地方。北面有新亚新、洪客隆，东面有步步高，南面有华瑞宾馆和市百货大楼。本地块至火车站和抱石公园只有300米距离。在这里建设商贸和商业写字楼可谓是得天独厚。 该地段属于新余的老城区。由于历史的原因，内部建设比较凌乱，而且比较密集。因为地块产权的归属不一，带来了规划不能从整体出发，造成了各自为政的凌乱现象。新余要打造亚中心城市，提升新余城市的现代化水平，该地块的旧城改造刻不容缓。 从政府打造新余市商务中心区的角度看，本地块的地位更显得举足轻重。商务中心区（CBD），一般有两种类型，一种是以专业化商务办公区为特征的CBD（主要时区域性或全球性特大城市的商务中心，如上海的陆家嘴），另一种是国内区域性或地区性的上午中心区，这种商务中心区可能是在原有商业中心基础上发展起来，或在新区重新建立，向商务设施主导功能方向发展。中心商务去主要包含三种功能：管理和控制功能、金融市场运作功能、专门化生产功能，具体安排功能包括商业零售、餐饮娱乐、办公服务、宾馆休闲、居住生活、公共机构等。因此，本地端中心上午去的中观背景对本地块的开发知名了具体的方向。也就是说，克尔曼广场是在原有商业地段的基础上建立起来的，其周边的商业如新亚新、步步高、洪客隆等，均可纳入克尔曼广场的商务范畴。 三、项目概况 项目名称： 项目业主： 项目性质： 项目地址： 项目法人： 主管部门： 总建筑面积： 投资规模：总投资： 四、可行性研究报告的编制依据和范围 一编制依据 1.《民用建筑设计通则》JGJ37-87 2.《高层民用建筑设计规范》 3.《高层民用建筑设计防火规范》 4.《城市居住区规则设计规范》GB50180-937 5.《商业建筑设计规范》GB50045-95 6.现行的国家有关建筑设计规范、规程和规定 7.其他相关的政策和法规 二可行性研究的范围 本案可行性研究工作以克尔曼城市广场工程为研究对象，以项目建设的可行性、项目选址和建设条件，建设方案、实施进度、投资估算为研究要点，主要有以下内容： 1.商务及商务办公市场研究：通过对现有的商业办公能力和市场需求和分析、研究项目的市场定位、预测本项目的市场能力。 2.技术分析：包括项目建设规模、整体布局、公用配套设施、建设进度等 3.投资与财务分析：主要通过对项目的投资、收成、成本财务数据的预测，分析项目的可行性。 4.社会效益分析：通过项目的社会效应预测，分析项目的可行性。 第二章 项目的可行性分析 本项目周边状况及市场分析 一周边现状 本案位于城南商业中心区。周边主要有新亚新商城、步步高商厦和洪客隆商业街。 1.新亚新商城：新亚新商城是一所集娱乐、