土地增值税契税.docVIP

土地增值税（征收√，不征×） 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 （注：出租房地产，未发生房产产权、土地使用权的转让行为，不属于土地增值税征税范围） 征税范围的一般规定： 1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税。 对属于集体所有的土地，按现行法规规定先由国家征用后才能转让。国有土地的出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 2.土地增值税既对转让国有土地使用的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。纳入土地增值税范围的增值额，是纳税人转让房地产所取得的全部增值额，而非仅仅是土地转让的收入。 3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产，不征税 不征土地增值税的房地产赠与行为包括两种： 1）房产所有人、土地所有权所有人将房屋产权土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。2）房产所有人、土地使用权所有人通过非营利的社会团体，国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 征税范围的特殊规定： 1. 企业改制重组： ×1）非公司制改成有限责任或股份有限公司；有限责任改成股份有限公司等。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后企业，暂不征土地增值税。 ×2）两个或以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 ×3）企业分设为两个或以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。 ×4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。 2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。 3. √房地产的交换：一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为，由于这种行为发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围。×但对于个人之间互换自有居住用房地产的，经税务机关核实，可以免征土地增值税。 4.合作建房：×一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；√建成后转让的，应征收土地增值税。 5. ×房地产的出租：出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 6.房产的抵押：房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为，这种情况下房产权在抵押期间并没有发生权属的变更。×因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。√对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。 7. ×房地产的代建行为：是房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。虽取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。 8. ×房地产的重新评估：国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估百产生的评估增值，没有发生房地产权属的转移，产权人也未取得收入，不属于土地增值税的征税范围。 △9.土地使用者处置土地使用权： 只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或转换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。 土地增值税计税依据： 转让房地产的增值额：是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 1.计算增值额：增值额=房地产转让收入-扣除项目金额 2.计算增值率：增值率=增值额÷扣除项目金额×100% 3.确定适用税率：从土地增值税税率表中确定适用税率 土地增值税税率：实行四级超率累进税率 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数 不超过50%的部分 30% 0 超过50%至100%的部分 40% 5 超过100%至200%的部分 50% 15 超过200%的部分 60% 35 4.土地增值税应纳税额的计算： 1）增值额未超过扣除项目金额50%：土地增值税应纳税额=增值额×30% 2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过10