悦海方舟建设项目可行性研究报告.doc

第一章 申报单位及项目概况 1.1 项目申报单位概况 项目名称：悦海方舟小区住宅楼建设项目（一期工程） 建设单位：大丰市兴龙房地产开发有限公司射阳分公司 项目性质：新 建 法人代表：孙大庆 项目负责人：陈华 项目地址：盐城市射阳临港工业园区 1.2 编制依据 1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007） 2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93） 3、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95） 4、《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98） 1.3 主要技术经济指标 一期工程主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 数量 备注 1 建筑占地面积 m2 框架结构 1.1 1# 商业住宅宅楼 m2 1680 框架结构 2 建筑面积 m2 2.1 1# 商业住宅宅楼 m2 5000 框架结构 1.4 项目提出背景 1.4.1 宏观背景 2009年是中国经济在金融危机下冲击下奋力前行的一年，也是射阳县房地产行业发展的关键一年。为落实中央“保增长、调结构、促发展、重民生”总的经济方针政策，国家出台了一系列重大举措，包括加快保障性住房建设的措施。中国总理温家宝在3月5日十届人大四次会议上政府工作报告时强调，继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。要保持固定资产投资适当规模，坚持有保有压，优化投资结构，防止投资过快增长。继续把好土地、信贷两个闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款。从严控制新开工项目。同时，进一步加强经济社会发展薄弱环节和重点领域的建设。 2009年，射阳县房地产市场依旧稳步增长，商品房价格稳中有升。房地产市场总体发展空间仍然广阔。当前国家政策选择的主基调是加强和改善宏观调控，为了保持房地产业的持续、健康、稳定发展，出台了一系列政策措施。 悦海方舟小区住宅楼建设项目正是在此背景下被提上议事日程。大丰兴龙房地产开发有限公司射阳分公司抓住机遇，紧跟射阳县发展步伐，为人民创建新颖优质、布局合理、环境优美的居住家园，同时为实现城市经济和企业发展的“双赢”目标而努力。大丰兴龙房地产开发有限公司开发的“悦海方舟”项目，是射阳县临港工业园区一个别具特色的住宅小区。 1.4.2 项目单位简介 大丰兴龙房地产开发有限公司射阳分公司是一家专业化运作的房地产公司。公司成立于2010年，注册成本828万元， 法人代表孙大庆。股东的姓名出资方式及出资额如下： 公司现有职工36人，其中：大专以上学历8人，中专学历6人，高级职称2人，中级职称8人，初级职称12人。公司下设人力资源部、财务部、采购部、工程部和行政办公室。大丰市兴龙房地产开发有限公司射阳分公司自创立以来，始终坚持“经济效益、社会效益、生态效益三兼顾”的企业宗旨，贯彻“规划高标准，全力为城乡人民营造绿色生态家园，坚持建设高质量，令客户满意”的建设方针。 1.5 建设规模 根据项目一次规划、分期建设的原则，悦海方舟小区住宅楼建设项目总用地面积13044m2，总建筑面积16220m2，容积率1.24，绿化率23%。其中一期工程建设1号住宅楼，建筑面积5000m2。 1.6 工程方案 1.6.1 总图布局 该项目一期工程总占地面积1680平方米，整个场区呈凸型，东、西、南三边分别临西周村村干道，一期工程主要为1号住宅楼的建设工程，位于场区南边。详见附件《大丰兴龙房地产开发有限公司射阳分公司悦海方舟小区住宅楼规划平面图》。 1.6.2 建筑设计 1、1#住宅楼： 建筑面积5000m2，共1栋，框架结构，地上2层，层高2.26m，工程建筑等级三级，耐火二级，结构安全二级，抗震设防丙类，烈度6度，。装修室内为毛墙毛地，地面：细石砼/水泥/卫生间聚氨脂防水涂料；外墙：20厚玻化微珠砂浆保温层，涂料；内墙：混合砂浆；屋面：水泥礁碴找坡/撞塑聚苯板/3厚SBS；门窗：防火门/铝合金窗；安装：给排水/采暖/通风/消防/防雷接地/强电/弱电（电视，电话，楼宇对讲）等系统的布线。 室外管网及配套考虑在第二期施工。 1.6.3 给排水设计 1、给水系统 用水量标准指标： 最高日生活用水量 240L/人·d 未预见用水量 20% 项目第一期建设的商住楼可提供总252户，总人口1008人，项目总用水量为290m3/d。 小区内给水由位于该小区东南方向潞安矿务局的自来水管网给水管网供给。其中商住楼六层以下由给水管网直接供给，七至十二层采用变频调速泵进行加压供给，室外消防供水最不利点水压不应小于10m水柱。 2、排水系统 排污系统：根据《室外排水设计规范》，生活污水量按日用水量的85%计算，污