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执笔人：谭锦池(66号) 第七周物业管理作业 一、法规阅读 1、《物权法》（第四编 担保物权；关于预告登记的相关内容） 2、《担保法》（第三章 抵押） 3、《房屋登记办法》（全文） 4、《合同法》（总则、买卖合同、租赁合同部分） 二、查询讨论作业 1、比较新、旧房地产的权属登记。（《房屋登记办法》与《城市房屋权属登记管理办法》，请列表比较） 答： 项目 房屋登记办法 城市房屋权属登记管理办法 登记程序 申请，授理，审核，记载于登记簿（或公告），发证 受理登记申请权属审核公告适用于登记机关认为有必要进行公告的登记核准登记，颁发房屋权属证书 【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 【申请登记应提供的必要材料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料 【抵押物登记机关】办理抵押物登记的部门如下： 　　（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； 　　（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； 　　（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； 　　（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 矛盾：红色字部分。担保法有涉及到抵押合同，物权法没对抵押合同作出描述，而一般情况下都会有担保合同，，这样当出现没登记抵押物，合同生效时间不同时，物权法按照债权比例清偿。而担保法按照合同生效时间的先后顺序清偿 4、我国是否有房屋所有权为国家和个人所共有的现象，若有，请举例说明 答：有，在过往我国长期以来实行住房福利分房，出现大量的公房，公房出售后，产权归为私人所有（房改房）。但部分的公房，购买人只是给予了部分的住房价格，所有产权是属于国家与购买了部分价格的人所有。公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。 《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第93条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”共有人的优先购买权与承租人的优先购买权产生了冲突共有人承租人优先购买权权利性质是截然不同的共有人的优先购买权是基于共有人对房屋享有共同所有权是从共有权中派生出的一项权利这物权，而房屋承租人的优先购买权是基于租赁合同关系，是从租赁权中派生出的一项权利，它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护该权利本身不是直接对租赁物所享有，因而不具有物权性质，仅具有债权效力，根据物权优于债权的民法原理，在同等条件下，的优先购买权优于承租人的优先购买权，共有人的优先购买权首先应得到保护和支持 工程092 何树坡（68号） 谭锦池（66号） 许锦辉（62号）第2小组 第七周小组作业