某地区土地开发及基础设施建设项目可行性研究报告.doc

目 录 1总论 1 1.1项目背景 1 1.2研究内容 2 1.3主要研究结论 3 2社会经济及市场分析 10 2.1建设现状与进展 10 2.2发展规划 11 2.3发展有利条件分析 12 2.4土地销售前景及价格预测 14 3技术标准与建设规模 17 3.1技术标准的论证 17 3.2建设内容 17 3.3建设规模 18 4建设条件与方案设计 19 4.1场址现状 19 4.2场址建设条件 19 4.3道路方案设计 22 4.4给水工程 27 4.5排水工程 28 4.6照明工程 31 4.7交通工程 31 4.9消防工程 31 5项目的运作与管理 33 5.1管理模式 33 5.2对外招商与经营 33 5.3组织机构 33 6项目实施方案及进度安排 35 6.1项目实施方案 35 6.2施工措施 37 6.3建设工期安排与实施计划 37 7投资估算与资金筹措 39 7.1投资估算 39 7.2资金筹措及还贷 41 8财务分析 42 8.1编制依据 42 8.2基础数据 42 8.3营业收入及税金估算 42 8.4总成本费用 43 8.5利润 43 8.6财务盈利能力分析 43 8.7财务生存能力分析 44 8.8清偿能力分析 44 8.9不确定性分析 45 8.10财务评价结论 45 9环境保护 47 9.1编制依据 47 9.2环境现状 47 9.3环境影响 47 9.4综合治理及措施 47 10节能评价 49 10.1道路运输节能评价概述 49 10.2道路燃油消耗影响因素 49 10.3燃油节约 50 10.4节能分析 50 11风险分析 51 11.1项目风险因素识别 51 11.2风险评估 51 11.3降低风险的主要措施 53 12问题与建议 54 12.1关于资金筹措与使用 54 12.2关于环境保护 54 12.3关于项目实施措施 54 12.4关于防洪 54 1总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 新区土地开发及基础设施建设 1.1.2项目建设单位简况 湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司是经云溪区政府授权的项目投资主体，是岳阳市、云溪区两级人民政府于2009年1月出资组建的具有独立法人资格的国有公司。注册资本17000万元。该公司经市、区人民政府授权，代表政府负责港区的投融资工作和项目开发建设。公司依照《公司法》运作，实行独立经营核算。 湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设综合办公室、工程管理部、财务管理部、规划建设部、招商部五个科室，运作机制完善。公司现有员工30人，其中专业技术人员22人，员工全部具有大专以上的文化学历。 1.1.3项目简介 本项目为新区土地开发及基础设施建设，主要包括湖南城陵矶新区的2435亩土地开发及黄泥沟路建设，黄泥沟路作为湖南城陵矶新区“三纵三横一环”的道路网络系统中的“一横”，是该区道路网络中极其重要的组成部分，规划西起沿江路，东至107国道，道路长度8000m；路幅宽度为30m。 1.1.4项目背景及编制依据 1.1.4.1 项目背景 湖南城陵矶新区位于岳阳市云溪区境内，是岳阳市推进工业化和新型城市化的核心区域，总规划用地面积23.6平方公里，拥有全国28个内河主枢纽港之一的城陵矶港，是国家对外贸易一类开放港口，湖南省长江干线上唯一口岸，长江航运和湘江航运重要的中转站，区位交通优势明显。为加快地方经济和社会发展，充分利用好区域优势资源，建设特色岳阳，根据省委书记张春贤提出的“优势优先、优先发展”的要求，充分发挥岳阳通江达海的区位优势，岳阳市委、市政府提出并实施了湖南城陵矶新区开发战略。港区开发启动实施以来，发展态势良好。城陵矶新港有限公司（以下简称新港公司）总投资16亿元，建设年通过能力88万标箱的国际集装箱码头，目前，投资6亿元的一期工程于2009年6月建成开港，年吞吐量30万标箱；三期建成后，散货、件杂货将达到1000万吨。同时，已有中远化工、华新水泥、中天石化、泰格林纸、恒阳化工储运等一批投资过亿元的现代工业和物流储运企业落户。 为加大港区开发建设力度，适应港区招商形势的需要，优先发展土地开发及道路交通设施和城市配套设施成为当务之急。根据湖南城陵矶新区总体规划与分步开发建设实施计划，云溪区政府拟加速港区土地开发及道路建设进程，在城陵矶新区内建设36条区内道路及附近的土地开发。 1.1.4.2 可行性研究报告编制依据 ⑴岳府阅[2008]8号《关于岳阳城陵矶新区建设有关问题的会议纪要》； ⑵岳政发(2009)5号《岳阳市人民政府关于加快湖南城陵矶新区建设的若干意见》； ⑶《岳阳市城市总体规划》（2008—2030）； ⑷《岳阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》； ⑸《湖南城陵矶新区总体规划》(2008-202