3）首次业主大会的程序.ppt

8.2.3.1业主委员会的民事责任 1）违约法律责任 ⑴未支付物业管理费用时的违约责任 ⑵业主委员会拒不按照《物业管理委托合同》的约定，协助物业管理企业进行物业管理工作的，给物业管理企业造成损失的应当向物业管理企业承担违约责任 ⑶业主委员会不得擅自解除《物业管理委托合同》，如擅自解除《物业管理委托合同》，业主委员会应当承担《物业管理委托合同》违约责任 2）侵权法律责任 ⑴业主委员会对业主的侵权。 ⑵业主委员会对物业管理企业的侵权 8.2.3.2 业主委员会的行政责任 1）业主委员会成立、变更或者终止时应当向业主委员会所在地物业管理行政主管部门进行登记备案。 2）业主委员会作为社会团体法人，在办理登记、变更和终止（注销）时应当遵守有关物业管理法律法规对业主委员会登记注册的规定。 3）业主委员会所作出的决定或决议违反国家法律法规、公共利益、业主和物业使用人利益或业主委员会章程的，县级以上物业管理行政主管部门应当责令其期限改正或者撤销其所作出的决定或决议。 8.2.4 物业管理企业在物业管理中的法律责任 8.2.4.1 物业管理企业的民事法律责任 1）物业管理企业的违约民事法律责任 2）物业管理企业的侵权民事法律责任 3）物业管理企业在物业区域内治安秩序维护工作中的法律责任 8.2.4.2 物业管理企业的行政法律责任和刑事法律责任 物业管理企业的行政法律责任，是指由于物业管理企业在履行物业管理职责的活动中，违反了有关物业管理的法律法规，而应当受到相应的行政处罚所应承担的法律后果。 物业管理企业的刑事法律责任主要是指物业管理企业在从事物业管理活动的过程中及开展正常的经营活动当中，因违反我国刑事法律规范而应当承担的法律责任。 8.3 物业管理的主要相关法律及政策介绍 8.3.1 中国大陆物业管理法律制度的现状 8.3.1.1 立法现状 (1)立法层次低。 (2)地方立法活跃。 (3)立法不平衡、不统一。 8.3.1.2 立法缺陷 1）立法滞后。 2）现行物业管理法规体系不协调、不配套。 8.3.2 常用的物业管理相关法律法规介绍 1）《中华人民共和国民法通则》 2）《中华人民共和国合同法》 3）《中华人民共和国土地管理法》 4）《中华人民共和国公司法》 5）《物业管理条例》 6）《物业服务收费管理办法》 7）《城市异产毗连房屋管理规定》 8）《业主大会规程》 9 物业管理制度 9.1 物业管理制度概述 9.1.1 物业管理制度的含义 物业管理制度是指负责一个区域的物业管理公司和该物业管理区域的业主或业主大会为保证物业服务质量和物业的正常使用、增值、保值所制定的各种规则、章程、程序和办法的总称，是要求有关人员共同遵守的规范和准则。 9.1.2 制定物业管理制度的必要性 制定物业管理制度是有效实施物业管理的必要手段，管理制度是物业管理机构行使职权、完成工作的基本保证，是机构成员的行动准则，所以任何物业管理企业都必须有一套行之有效的管理制度，才能保障企业的目标和绩效得以实现。制定物业管理制度的必要性体现在以下几个方面： 1）物业管理制度是物业管理人员的工作守则。 2）物业管理制度是业主和使用人的行为准则。 3）物业管理制度是部门和员工考核评价的依据。 4）物业管理制度是企业正常经营管理的保证。 5）物业管理制度是建立现代企业制度的客观要求。 9.1.3 物业管理制度的分类 1）按职能分类 ⑴领导管理制度 ⑵职能管理制度 ⑶岗位责任制度 ⑷综合管理制度 ⑸程序管理制度 2）按性质分类 ⑴物业管理企业内部管理制度 ⑵物业管理辖区管理制度 3）按约束的对象分类 ⑴物业管理企业内部管理制度 ⑵业主内部管理制度 ⑶物业管理的公共管理制度 9.1.4 物业管理制度中的管理机制 1）经营战略机制。 2）竞争激励机制。 3）经济效益机制。 4）关系协调机制。 5）员工培养机制。 6）监督制约机制。 9.1.5 制定物业管理制度的原则 1）系统性原则。 2）实操性原则。 3）合法性原则。 4）一致性原则。 5）持续性原则。 6） 规范性原则。 9.2 物业管理制度的制定 9.2.1 制定物业管理制度的工作流程 1）物业管理企业对物业管理制度的制定 ⑴确定制度内容要点 ⑵征求意见 ⑶汇总、调整制度要点 ⑷草拟制度文本 ⑸讨论修改 ⑹领导审阅 ⑺文本定稿 ⑻批准实施 2）业主大会对物业管理制度的制定 ⑴草拟制度文本 ⑵提交业主大会讨论 ⑶修改文本 ⑷提交业主大会通过 ⑸生效执行 ⑹行政备案 9.2.2 企业综合管理制度的制定 1）制度与实施程序的区别 2）做好计划并得到批准 3）正式地制定制度和实施的程序 4）不要反复制定制度 5）制度的制