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“营改增”地税代征业务培训鹤山市地方税务局2016年4月 一、关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知 根据国家税务总局《关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）通知要求，国税局是增值税的主管税务机关。营改增后，为方便纳税人，暂定由地税局办理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。地税局办理征缴、退库业务，使用地税局税收票证，并负责收入对账、会计核算、汇总上报工作。本代征业务国税局和地税局不需签订委托代征协议。 纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。 二、纳税人销售其取得的不动产、其他个人出租不动产代征增值税、代开增值税发票业务解答 1、营改增后哪些纳税人要到地税机关办理哪些增值税业务？ 答：营改增后有两类业务由地税机关代征增值税、代开增值税发票，具体如下： （一）纳税人销售其取得的不动产，应缴的增值税暂由地税机关代征。 所有企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个人（个体工商户及其他个人），销售其取得的不动产，暂由地方税务机关代征增值税。 所称“取得不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 因此，暂由地税机关代征增值税的销售不动产业务，主要就是已经在房地产管理机关备过案、完成初始登记和总登记的，或已计入单位的固定资产，再上市进行交易的房产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目（商品房）不在此列。 （二）其他个人出租不动产，应缴的增值税暂由地税机关代征。 其他个人是指自然人。单位和个体工商户出租不动产的，由国税机关负责征收增值税。 2、增值税中所称不动产是指房屋吗？ 答：增值税规定中，不动产包括房屋，但不限于房屋。具体是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 3、纳税人转让土地使用权是否属于地税机关代征增值税范围？ 答：转让土地使用权属于增值税销售无形资产征税范围，由国税机关负责征收增值税，不属于地税机关代征增值税范围。 4、自2016年5月1日起，营业税改征增值税后，小规模纳税人转让其取得的不动产如何申报缴税？ 答：小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税： （一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 （二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 5、对个人转让住房，营业税有税收优惠政策，营改增后，原税收优惠政策还延续吗？ 答：营改增后，对个人出售住房征收增值税，基本延续了原营业税优惠政策，具体为： （一）全额征税：个人（个体工商户和其他个人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%征收率计算应纳税额。 （二）分地区适用优惠政策： 1.北京、上海、广州、深圳市，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；将购买2年以上（含）非普通住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 2. 北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 6、纳税人发生哪些业务可向地税机关申请代开增值税发票？ 答：以下情况可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票：一是小规