房地产形势与宏观调控.pptVIP

房地产形势与宏观调控 中央党校教授 周天勇 一、房地产形势 1、城镇房产增量和存量、人均面积 2、房产投资3、房价 4、房价收入比 二、房价上涨的原因 1、土地供应（供应不足、囤地） 2、房屋需求（正常需求、城市化需求、投机需求、中心城市特殊需求） 3、行政垄断卖地 4、70年出让 5、招拍挂 6、土地财政 三、严重的社会问题 1、需要住房的，85%城镇居民买不起住房 2、房奴等问题 3、城市化过程中的农民工住房问题 4、贫富差距和两个阶级 四、宏观调控措施 1、控制贷款，首付比率，提高利息 2、逐步增加土地供应，清理囤地 3、限制二套、三套房买卖 4、经济适用房和保障房 5、税收措施 五、宏观调控的两难 1、有限土地在吃饭与居住之间的矛盾，我国的土地国情 2、中央和群众压低地价与地方政府收入的两难 3、宏观调控与推高地价房价体制机制之间的矛盾 六、一些难题 1、征房产税与出让金重复 2、70年使用权与房产税的财产性质方面的冲突 3、全部征收，还是标准外征收 4、使用年限到期后的社会问题 七、住宅解决模式 1、贫民窟方式 2、政府大部分提供的保障房方式，新加坡模式 3、主要由居民自己解决模式，台湾模式 4、一部分政府解决模式，韩国模式 八、科学调控和彻底改革 1、收入增长速度和房价上涨幅度 2、房价收入比 3、信贷手段和税收手段共用 4、城镇住宅用土地供应尽供，限制农村住宅用地，改造未利用土地，增加土地供应 5、增加保障房建设和供应 九、改革 1、延长土地使用年限 2、确立近似产权，土地房屋可以交易，抵押，入股，出租，继承 3、各种土地平等进入市场 4、废除土地招拍挂 * *