民政事务总署在大厦管理及维修方面为业主和业主立案法团提供的协助.doc

調查報告摘要 民政事務總署在大廈管理及維修方面為業主和業主立案法團提供的協助 背景資料 本署不時收到投訴，指民政事務總署（「民政署」）沒有充分協助大廈業主和業主立案法團（「法團」）管理和維修他們的樓宇。本年三月，本署就民政署如何協助業主成立法團完成了一項直接調查。在調查的過程中，本署注意到市民相當關注民政署為業主和法團提供的協助是否適切有效。有鑑於此，申訴專員決定根據香港法例第397章《申訴專員條例》第7（1）（a）（ii）條，進行直接調查。 調查工作 這次直接調查會： 審研民政署在大廈管理及維修方面，為業主和法團提供的服務和協助； 確定這些服務和協助是否適切有效；以及 評估是否有需要改善的地方。 政府當局的政策及策略 3. 管理和維修私人樓宇是業主的責任。在私人樓宇管理方面，政府的角色是鼓勵業主成立法團，以及向業主提供意見和協助。二零零一年四月，政府公布關於樓宇安全及適時維修的綜合策略，包括鼓勵和改善負責任的樓宇管理的各種措施。二零零一年五月，民政事務局局長表示政府會從以下三方面手，加強協助業主和法團： 提供有助於法團成立和運作的法律綱領； 向業主和法團提供更多專業意見和更全面便捷的服務；以及 為法團成員提供訓練。 為了推行有關的工作，政府向民政署每年增撥4,390萬元，當中包括設立90個職位。 組織架構及員工調配 4. 民政署為了改善總部層面所提供的支援，於二零零一年六月成立了一個科，專責大廈管理服務的整體策劃和統籌工作，並為前線員工提供支援和培訓。這個科由一名助理署長主管，屬下有聯絡和房屋管理職系人員（後者從房屋署借調到該署）。此外，民政署在二零零二年三月和十一月分別開設了高級屋宇測量師和高級政府律師的職位，以便提供專業意見、編寫參考資料、為培訓計劃和課程提供意見。 5. 在區域層面，除了早年成立的兩個大廈管理資源中心（「資源中心」）之外，民政署又增設了兩個資源中心1，加強原有的服務。這些資源中心由聯絡和房屋管理職系人員負責提供服務，他們會為市民提供資料，解答查詢，提供意見，並且舉辦培訓課程、工作坊和展覽等。資源中心也可以為業主和法團預約時間，由義務的專業團體2免費提供專業意見。 在地區層面，民政署在二零零一年年底至二零零二年年初，在18區的民政事務處（「民政處」）設立地區大廈管理聯絡小組（「聯絡小組」），以便協助業主成立法團，主動向有問題的大廈的業主和法團提供支援，於獲邀出席會議時提供意見，舉辦宣傳和培訓活動，以至處理投訴和調解糾紛。聯絡小組由聯絡和房屋管理職系人員負責有關工作，並由臨時社區幹事提供支援。 觀察所得及意見 整體情況 7. 過去數十年，政府為改善對業主和法團提供的支援，已經增撥資源及加強立法，最後在二零零零年通過《建築物管理（修訂）條例》，並在二零零一年四月訂定綜合策略。這些積極主動的步驟和策略，確實提高了公眾的期望，令他們以為政府將推行重大措施，改善有關服務。遺憾的是，在頒布種種措施後不足三年間，前進的步伐即已放緩，甚至幾乎停頓下來，部分原因是政府實行全面節流。諷刺的是，嚴重急性呼吸系統綜合症（「非典型肺炎」）的爆發卻帶來了一些好處：疫症爆發後成立的「全城清潔策劃小組」，間接令當局在宣傳互相合作做好大廈管理工作方面的勢頭得以持續。 員工調配 8. 今年三月，民政署決定在二零零二／零三年度至二零零五／零六年度期間分階段將78個房屋管理職系的職位刪除。截至今年十月一日止，已有37個房屋管理職系的職位被刪除3，餘下的41個職位將在今年十月至二零零六年三月期間按計劃分階段刪除4。民政署已重新安排餘下人員的職責，並以合約方式招聘了多名聯絡主任。另外，該署亦於今年七月刪除了高級屋宇測量師的職位，此後在有需要時會向屋宇署尋求專業協助。至於該署的高級政府律師一職，出任該職者一直在律政司辦事處工作，並非駐在民政署總部。今年四月，這個職位更已永久撥歸律政司。 9. 大部分借調到民政署的房屋管理職系人員，都是持有專業資格的房屋經理，具有知識和經驗為業主和法團就大廈管理及維修保養事宜提供意見。他們離開民政署，無可避免會削弱該署的專業水平，影響服務質素。餘下的人員本身接受的訓練和所積累的經驗，主要都是在聯絡和行政這兩方面。故此，本署質疑民政署「一刀切」地刪除所有房屋管理職系的職位這個決定是否明智，並擔心這會影響政府為私人大廈在管理方面所提供的協助。 10. 民政署並沒有充分利用及發揮高級屋宇測量師和高級政府律師的專業知識。刪除高級屋宇測量師的職位，以及讓高級政府律師在律政司辦事處遙距運作的做法，均有違當初為民政署總部開設這兩個職位的原意 即為業主、法團和該署人員提供更專業的服務。民政署的行動等同倒退到二零零零年以