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科目：不動產估價實務 次別：第 1 次 學號：9050047 姓名： 徐鎮煌 第6章 比較法…97 補充說明同學較混淆之不動產估價主要方法之定義及同義詞如下，供同學於學習不動產估價之參考： 第1節 比較法的意義…100 一、比較法的意義 比較法：亦稱為『價格法』、『市場比較法』、『市場資料比較法』或『買賣實例比較法』，係以比較方式求取不動產價格所使用之方法，即收集多筆買賣實例，選擇適當者依施行情況補正及期日修正，同時對區域及個別因素進行比較，求得試算價格（比準價格）【P.47】。　　　　　　　　　　　　　　　　　 二、比較法的專有名詞……101 1.情況調整： 2.價格日期調整： 3.區域因素調整： 4.個別因素調整： 5.百分率法： 6.差額法： 7.計量模型分析法： 第2節 比較法的估價…102 一、比較法的估價程序： 根據不動產估價技術規則中第21 條之規定，請問比較法估價之程序為何？(25 分) p102（96副考） 1.蒐集並查證比較標的相關資料 2.選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的 3.對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整 4.比較並分析勘估標的及比較標的之區域因素，以及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。 5.計算勘估標的之計算價格，而所謂的試算價格是指以比較標的價格，經情況調整、價格日期調整、區域因素調整，以及個別因素調整後所獲得之價格。 6.決定勘估標的之比較價格。 二、比較標的之確認……103 根據不動產估價技術規則中第22條之規定，不動產估價人員若採用比較法作為估價的依據，則所蒐集之比較標的，應就下列事項詳予查證確認： 1、交易價格及各項費用之負擔方式。 2、交易條件；有特殊付款方式者，其方式。 3、比較標的狀況。 4、交易日期。 前項查證確有困難之事項部分，應於估價報告書中敘明。 三、比較法的調整 (一)比較法應調整之情況……104 根據不動產估價技術規則中第23條之規定，比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。 1、急買急賣。 2、期待因素影響之交易。 3、受債權債務關係影響之交易。 4、親友關係人間之交易。 5、畸零地或有合併使用之交易。 6、地上物處理有糾紛之交易。 7、法院拍賣。 8、受迷信影響之交易。 9、包含公共設施用地之交易。 10、人為哄抬之交易。 11、其他。 (二)比較法調整之原則……105 1.以使用百分率法調整為原則 2.排除比較標的適用之原則 3.決定比較價格基礎之原則 4.決定比較價格之原則 5.比較以合理簡便為原則 第3節 比較法的應用…106 一、比較法估價應用實例： (一)蒐集並查證比較標的相關資料……107 1.土地登記簿謄本（地政事務所） 2.地籍圖謄本（地政事務所） 3.土地使用分區證明（城鄉局） 4.都市計畫相關管制圖及說明書（城鄉局） 5.軍事管制區（國防部或建管課） 6.飛航管制區（民航局或建管課） 7.河川行水管制區（河川局） 8.山坡地開發管制（建管課） 9.耕地三七五租約（民政局） 10.其他需查證事項 (二)選擇與勘標的條件相同或相似之比較標的……107 1.抽象的篩選條件 （1）同一供需圈 （2）近鄰地區或類似地區 （3）使用性質相近 2.實體的篩選條件……108 （1）使用分區 （2）臨路 （3）土地形狀 （4）面積規模與寬、深度 （5）公共設施完備程度 （6）生活機能 ※實體條件的篩選目的，是要尋找個別因素與勘估標的相近的比較標的，透過比較標的實體條件的篩選手段成為最佳的方法。 3.邏輯的篩選條件……109 比較法之立論基礎為替代原則，如果交易實例之價格不符合替代原則的邏輯，則不宜作業比較標的使用。 (三)對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整……109 1.情況調整 （1）以差額法調整 （2）以百分率法調整 2.價格日期調整 (四)求取調整率或調整額……110 比較並分析勘估標的，以及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。因素差異調整的分析可按以下程序進行，即； 1.決定應比較調整的因素項目 2.分析每項因素對價格影響的最大幅度。 3.各項影響價格因素的優劣等級劃分 4.將各項因素影響不動產價格的最大差異幅度，按劃分條件的等級數分配，即可以得到不同條件等級間的價格調整幅度。 5.判定勘估標的及比較標的之條件等級，再根據條件等級差異決定價格調整率。 (五)計算勘估標的之試算價格……112 　不動產估價師應採用三件以上，經前條檢討後之比較標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，