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濉溪县福瑞德商贸有限责任公司 福瑞德购物中心项目 可行性研究报告 二○一三年五月目 录 第一章 总 论 3 一、项目基本情况 3 二、可行性研究报告编制依据及内容 4 三、项目主要技术经济指标 5 第二章 项目背景及必要性 7 一、项目背景 7 二、项目必要性 8 第三章 市场分析 12 一、 消费市场分析 12 二、现代购物中心的市场竞争优势 13 第四章 项目选址与建设条件 15 一、选址原则 15 二、选址条件 15 三、项目选址 15 四、建设条件 16 第五章 经营规模 21 第六章 技术设备 25 一、计算机管理系统 25 二、其它设备 26 第七章 项目建设方案 29 一、总平面布置 29 二、建筑方案 30 三、配套工程 36 第八章 组织机构和人员安排 47 一、组织机构设置 47 二、人员安排与培训 48 第九章 项目实施进度 50 第十章 环境保护与安全 51 一、环境保护 51 二、卫生防疫 54 三、消防安全 55 第十一章 投资估算与资金筹措 58 一、投资估算 58 二、资金筹措与投资计划 58 第十二章 财务分析 60 一、 商品销售收入和销售税金及附加估算 60 二、总成本费用估算 60 三、项目利润估算 62 四、财务分析 62 第十三章 结论及建议 64 一、结论 64 二、建议 64 第一章 总 论 一、项目基本情况 1、项目名称：福瑞德购物中心项目 2、建设单位：濉溪县福瑞德商贸有限责任公司 法人代表： 联系人：潘万峰 联系电话3、项目地址：濉溪县孙疃镇刘圩村 4、建设性质：新建 5、经营范围：百货、食品、副食品、烟糖酒、音像制品、书报杂志、药品、装潢建材等的零售和配销（包括餐饮）。 6、商业类型：仓储式零售 7、建设规模：总占地面积6666.66平方米（10亩），总建设面积9800平方米，正常年零售营业额为6850万元。 8、建设内容： （1）总建设面积9800平方米，框架结构三层，包括：商场、仓库及配套设施等。 （2）购入货柜、运输车辆等。 8、项目投资： 项目总投资：项目投资总额为1000万元。 9、经营组织方式：零售 10、项目宗旨：引进现代购物中心有限公司先进的营销技术和管理经验，利用开发区良好的投资环境和未来三年开发区在区位交通等方面的有利条件，优势互补，共求发展，从而使合作各方获得良好的经济效益。同时通过本项目的实施，推动濉溪县商业同国际、国内市场接轨，促进开发区商业向现代化水准发展。 11、项目期限：15年，公司营业执照签发之日起计算。 12、建设期限：6个月。 二、可行性研究报告编制依据及内容 1、可行性研究报告编制依据 （1）《城市商住区设计规范》GB 50180-93 (2)濉溪县建设项目规划设计条件通知书； (3)项目区地质勘探资料； (4)《民用建筑节能设计标准》 JGJ 26-95； (5)建设部《房地产开发项目经济评价方法》； (6)项目单位关于编制该项目可研报告委托书； (7)项目单位提供的其它资料； （8）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。 2、可行性报告主要研究内容 根据国家《关于编制投资商业项目可行性研究报告有关问题的通知》要求，项目可行性研究的主要内容包括： 1、项目建设的必要性； 2、项目的市场分析； 3、项目经营主要内容； 4、建设选址及建设条件分析； 5、总投资估算及经济效益分析评价等； 三、项目主要技术经济指标 该项目主要技术经济指标见表1-1。 表1-1 项目主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 数量 备 注 一 项目规模 1 总占地面积 m2 6666.6 2 总建筑面积 m2 9800 二 经营规模 零售 万元 6850 正常经营年 三 劳动定员 人 365 四 项目总投资 万元 1000 1 固定资产投资总额 万元 1000 2 铺底流动资金 万元 另筹 五 年总成本费用 万元 6657.8 计算期年平均 六 年销售税金及附加 万元 67.2 计算期年平均 七 年净利润 万元 125 计算期年平均 八 主要财务评价指标 1 全部投资财务内部收益率 评价基准6% 投资利税率 % 19.22 投资利润率 % 12.5 2 全部投资回收期 所得税前 年 5.8 含建设期 所得税后 年 8.5 含建设期 第二章 项目背景及必要性 一、项目背景 随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域发展进入了一个新阶段。近年来国家采取了一系列新的改革方案： 1995年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；越来越多