保障房融资平台建设与运营初-论文保障房融资平台建设与运营初探-论文保障房融资平台建设与运营初探-论文保障房融资平台建设与运营初探-论文.doc

保障房建设一、保障房融资平台的政策支持 二○一○年六月十日国务院发布了《加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》,对地方性融资平台进行了清理和规范，要求：对只承担公益性项目融资任务且主要依靠财政性资金偿还债务的融资平台公司，今后不得再承担融资任务，相关地方政府要在明确还债责任，落实还款措施后，对公司做出妥善处理；对承担上述公益性项目融资任务，同时还承担公益性项目建设、运营任务的融资平台公司，要在落实偿债责任和措施后剥离融资业务，不再保留融资平台职能。对承担有稳定经营性收入的公益性项目融资任务并主要依靠自身收益偿还债务的融资平台公司，以及承担非公益性项目融资任务的融资平台公司，要按照《中华人民共和国公司法》等有关规定，充实公司资本金，完善治理结构，实现商业运作；要通过引进民间投资等市场化途径，促进投资主体多元化，改善融资平台公司的股权结构。对其他兼有不同类型融资功能的融资平台公司，也要按照上述原则进行清理规范。但对保障性住房建设贷款，实施了有别于商业性房地产和一般融资平台的监管政策，督促银行业金融机构在风险可控的前提下，加大信贷支持力度。在银监会《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》中规定：“直辖市、计划单列市、省会（首府）城市政府投资建设的公共租赁住房项目，各银行业金融机构可在符合《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发〔2010〕19号）规定的前提下，向资本金充足、治理结构完善、运作规范、自身经营性收入能够覆盖贷款本息的政府融资平台公司发放贷款。融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款。”“各银行业金融机构要制定和完善公共租赁住房等保障性安居工程贷款管理办法，加强贷款管理，对负责公共租赁住房建设的地方政府融资平台公司实行名单制管理，自主决策、自担风险，并采取切实措施确保贷款资金用于保障性安居工程项目。” 银监会监管层支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台，负责统筹本省、计划单列市的廉租房、公租房和棚户区改造三类保障性住房的管理、融资和偿债，原则上是“一省一市一家”，即每个省（计划单列市）只有一个保障房融资平台。所有银行保障性信贷都只能通过此平台发放，且要进入当地政府预算，由省级政府来统筹，将中央下拨的资金由省再分配到市、县。 .融资平台公司的资金来源保障政策 《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》中明确，各地按有关规定进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于保障房建设。《通知》的下发，意味着地方融资平台将为保障房建设“护航”，保障房建设专项融资瓶颈有望得到突破。在此背景下，预计保障房融资会快速启动，保障房建设也将大提速。 《通知》明确表示，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发（2010）19号）进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。 同时，《通知》要求支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。 《通知》指出，地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，如果符合条件，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。 各类保障房的融资特点 　　廉租住房：廉租住房建设资金主要是财政性资金，是政府财政投入行为，如同民政部门的救济款项，政府应本着量入为出的原则处理。对于承建开发企业融资，《廉租住房建设贷款管理办法》也已明确写明，申请廉租住房建设贷款的企业必须已与政府签订廉租住房回购协议。 　　经济适用住房：经济适用住房是向低收入家庭提供的产权转移型住房，低收入家庭的购买力以及购房贷款的偿还能力均面临压力(尤其是在经济适用住房的适用对象向下压缩为低收入家庭后，并且在能严格执行的情况下更是如此)。但由于经济适用住房价格显著低于商品住房，且在目前房价上行的大环境下，一旦获得购买资格，低收入家庭一般也不会轻易放弃购买机会。因而，贷款的偿还不应是问题。但由于经济适用住房的获利空间受到限制(按照规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不高于3%)，投资收益也必然不及商品住房。 　　公共租赁住房：公共租赁住房建设主要有3种模式：一是由政府出地、政府投资、政府管理，如同廉租住房一样运作。二是政府划拨土地，吸引社会机构(如用工较多的企业)参与建设和运营。