营改增对土地估价工作的影响.pptVIP

“营改增”对土地估价工作的影响 河南省中土地产房地产评估有限公司 主讲人：李冰 邮箱：henanzhongtu@ 2016年06月 2016年3月23日财政部、国家税务总局发布（财税【2016】36号）《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》。经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。“营改增”对房地产业、建筑业、金融业等产业产生重大影响，同时也对土地估价工作产生较大影响。为规范我省土地估价行为，做好“营改增”的落实工作，现将“营改增”对土地估价工作的影响总结如下。 一、对地价内涵的影响 针对不同的估价目的，应确定不同的地价内涵。 根据财税【2016】43号文件规定，计征契税的成交价格不含增值税；土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 估价目的为税收服务的土地估价，应说明估价结果中是否包含增值税。 二、对估价的前提条件和假设条件的影响 在测算土地价格过程中，纳税人是一般纳税人还是小规模纳税人,一般纳税人增值税的计算选择简易计税方法或一般计税方法，其计税方法的选择依据和理由，需在估价的前提条件和假设条件中进行说明。 三、对成本逼近法、基准地价系数修正法的影响 本次“营改增”对成本逼近法、基准地价系数修正法的测算过程基本无影响，在采用此两种方法时，无需在估价的前提条件和假设条件中进行说明。但是“营改增”可能对估价过程中各估价参数产生一定影响，“营改增”后各土地估价机构应及时通过市场调查等方法重新制定估价参数。 四、对市场比较法的影响 根据GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》规定，运用市场比较法收集宗地交易实例时，资料收集范围应包括明确的价格内涵。市场比较法中交易情况修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。交易行为中的特殊因素包括交易税费非正常负担的交易。 在交易情况修正中，如果不存在交易税费非正常负担的情况,则无需修正；如果存在增值税等其他税费非正常负担的情况，要排除这种特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。 五、对剩余法的影响 以剩余法评估待开发土地价格过程中，测算完成开发后的不动产总价时一般设定不动产是开发周期结束时一次性售出。本次“营改增”主要涉及开发项目整体的开发成本中的销售税费。销售税费主要包括增值税及其附加。 增值税的计算： 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税计算主要分为小规模纳税人和一般纳税人两种情况，具体计算方法如下： （一）小规模纳税人 根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一部分第八项第8条规定：房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。 应纳增值税税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%； （二）一般纳税人 1、简易计税方法 根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一部分第八项第7条：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 根据国务院税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第18号）第二章第一节第八条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目是指： ①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； ②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 应纳增值税税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%； 2、一般计税方法 （1）销项税额的计算 根据国务院税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第18号），房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 公式中全部价款和价外费用为房地产销售收入即不动产总价A。 允许扣除土地价款为支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在评估过程中，剩余法是在测算完成开发后的不动产正常交易价格基础上，扣除预计的正常成本及有关专业费用、利息、利润