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3.2 世界房地产舞台上的佼佼者 长期、稳定的移民政策创造出大量的居住需求，在大城市尤其明显， 这是与欧美多数国家不一样的地方，是确保价格稳定上涨的原因之一； 鼓励出生的政策造就了高出生率，又创造出大量需求，这是与欧洲、日本等国又不相同的地方，是确保价格稳定上涨的原因之二； 留学生市场的繁荣稳定，除了创造了巨大的租赁需求外，还带来了巨大的购买力，这是与欧洲、日本等国又不相同的地方，是确保价格稳定上涨的原因之三； 澳洲是福利制度优越于美国和加拿大的国家，它的失业金是终身的，全民医疗保险。这使他们不会因为暂时失去工作而被迫卖房，从而造成供给突然增多，导致房价明显下跌。这是与欧洲、日本等国又不相同的地方，是确保价格稳定上涨的原因之四； 澳洲人置业理念很弱，很多人都一生租房，从而保证了市场上较高的租金回报，给投资人士有力现金流支撑； 假设购买100万的期房，房屋竣工之前只需首付10万，以每年10%的增长率计算： 多年期楼花的杠杆运用与投资回报率 73.2％ 14.64万 146.4万＋(146.4万×10%) 161.04万 第5年 第N年 房价 计算 年净增值 年投资回报率 购入 100万 先交10万,3年后补交10万 第1年 110万 100万＋(100万×10%) 10万 100％ 第2年 121万 110万＋(110万×10%) 11万 110％ 第3年 133.1万 121万＋(121万×10%) 12.1万 121％ 第4年 146.4万 133.1万＋(133.1万×10%) 13.3万 66.5％ …… …… 澳大利亚政府规定购买期房，签约时仅需支付10％房款，交房前无须支付其他费用。 3.5 高租金低空置率=资本增值+现金流双丰收 2009年澳洲三大主要城市租金回报 悉尼 布里斯班 墨尔本 公寓 别墅 公寓 别墅 公寓 别墅 租金回报率 5.25％ 4.43％ 4.79％ 4.15％ 4.58％ 3.92％ 在北京一套300万的房子： 月租7000×12＝84000/年 在悉尼一套300万的房子： 月租13125×12＝157500/年 (资料来源：Residex) 源源不断的现金流！ 澳大利亚租金增长率柱状图 澳洲房屋空置率 澳洲统计局显示，澳大利亚平均租房者年龄为37岁；平均拥有物业者年龄为52岁。 美国房屋空置率 经济衰退期 房屋出租空置率 在澳大利亚如何出租房子 在澳大利亚如何出售房子 买入价： 14万5千澳币（1983） 卖出价： 210万澳币（2009 ） 地点： 33 Dudley Ave,Roseville 土地： 965平米 房型： 4室3厅3卫2车库 仅用1.45万首付，26年获净增值199万5千澳币（利息与租金已相抵）！ 买入价： 32万7千澳币（1995） 卖出价： 132万5千澳币（07/2009 ） 地点： 138 Bay St,Pagewood 土地： 531平米 房型： 4室3厅3卫2车库 景观： Eastlakes高尔夫球场 仅用3.27万首付，14年增值99万8千澳币（利息与租金已相抵） ！ 3.6 精打细算·以房养学·以房安老 $50万澳币 增值 +232,050 500,00×46.41%= 232,050 利息 -84,000 350,000×6%×4=84,000 律师 -1,000 物业管理费 -12,800 800/季度×4×4=12,800 印花税 -17,990 净利润 +116,260 出租一间$250 +52,000 250×52×4=52,000 净利润 +168,260 租房：$450/周×52周×4年＝-$93,600 买房： 投资家？还是企业家？ 5套期房的10％首付：30万×5套＝150万 （澳洲银行对海外人士最高贷款比重80％，我们假设剩下的150万省下待交房时再支付10％，剩下80％向银行贷款。） 两年后每套房价为363万，5套房产净增值63万×5＝315万 假设您卖掉一套300万人民币的房产，在澳洲投资5套价格为300人民币（约46万澳币）/套的两年竣工的期房，以房价年增10％测算，那么： 如果您不卖这套300万的房子，请问您预测这套房子多少年后可以价值615万？ 如果您的投资资金不是150万，不是300万，而是1500万，3000万，那您的投资回报又会是多少？ 3.7 千载难逢的抄底良机 房屋短缺，供不应求 澳大利亚房地产周期 半世纪一遇的最低利率 看长期趋势：高回报低风险 资本增值！ 房屋短缺，供不应求 澳大利亚房屋开工率曲线图 澳大利亚房地产周期：触底反弹中！ “The good news: an