怪老子理财专题报告房地产杠杆临界值风险控管.pptVIP

怪老子理財專題報告房地產槓桿臨界值風險控管 組員：蔡家榮 怡君 蔡靜怡 魏淑韻 蔣秋蘭 蔡承璋 黃禾康 房地產投資 心態上：跳脫上班族思考模式，要轉變為當老闆的心態去經營管理。 操作上：掌握所有過程的主控權，讓整個投資買賣與談判的過程中，讓對方進入我們操作邏輯中。 參數上：在房地產的參數上必須瞭解區域行情、內外環境、交通建設、生活機能、銀行貸款、個人信用、仲介話術﹒﹒等 房子可以跟誰買 仲介 自尋 金拍屋 銀拍屋 法拍屋 國有財產局 行政執行處 親友介紹 屋主的秘密-謄本 謄本下載：來源 標示部：土地建物資料 所有權部：人 他項權利部：錢 異動索引：歷史 地籍圖：地區區塊 建物測量成果圖 ：形狀格局 謄本分析 1.登記原因 2.設定登記日期時間序 3.設定金額 4.設定權利人 5.設定義務人 6.其他登記事項 由這些資料可以得知並且推估屋主的財務狀況、 借貸金額與時間，與借貸權利人之間的訊息 專題討論 房價評估參數：銀行估價、委買委賣、當地投資客、法拍歷年成交價 他項權利部的時間序:貸款設定時間序、貸款金額 實例case討論、試算現金流、模擬財務臨界點（固定利率or變動利率、租金收益、寬限期） PowerPoint Overview (A) 謄本案例 (B) 貨款金額時間流 (C) 應用Excel試算 (D) 模擬各種不同參數所影嚮財務槓桿失衡 (E) 模擬風險控管失控 收支比 從銀行衡量一個人貸款額度就是借貸人的負債每月須付出金額佔月收入百分比。 假若每月收入3萬，但負債償還支出要1.5萬 收支比 = 1.5萬/3萬 = 50% 每間銀行計算收支比都不一樣，但多數銀行 以60%大概月收入2/3為最大臨界點 假定屋主每月月薪10萬，以最大臨界點可貸款額度大概可以貸到6萬 房地產貸款 以投資房地產來說貸款一百萬，假定貸款20年利率為3% 本金攤還 =-PMT(3%/12,20*12,1000000) = 5546 寬限期 = 1000000*3%/12 = 2500 屋主每月月薪10萬，以最大臨界點可貸款額度6萬 本金攤還： 100萬 5546 ----------- = ---------- = X = 1082 萬 房價X 60000 寬限期： 100萬 2500 ----------- = ---------- = X = 2400 萬 房價X 60000 數據說明(1) 列出以下數據做運算： 買進屋價 1000萬 賣出獲利 100萬 或是賠售 100萬 備用金 50萬 貸款成數 90% 80% 70% 利率 1% 2% 3% 4% 5% 本息攤還 或 寬限期 槓桿操作:投報率 數據說明(2) 使用備用金，房貸在固定本息攤還，可以支撐的期數 貸款成數 90% 備用金 50萬 本金攤還 利率 1% 2% 3% 4% 5% 數據說明(3) 使用備用金，將房屋出租收租金，房貸在固定本息攤還，可以支撐的期數 貸款成數 90% 備用金 50萬 租金22000 本金攤還 利率 1% 2% 3% 4% 5% 數據說明(4) 使用備用金，房貸一年寬限期的情況下，可以支撐的期數 貸款成數 90% 備用金 50萬 寬限期付利息 利率 1% 2% 3% 4% 5% 數據說明(5) 將房屋出租收租金，房貸一年寬限期情況下，可以支撐的期數 貸款成數 90% 備用金 50萬 租金22000 寬限期付利息 利率 1% 2% 3% 4% 5% 財物槓桿操作 使用槓桿越高 獲利越高 報酬率也越高，但風險也越高 賠錢機率也增大。 使用寬限期比起本息攤還，可以延長出售等待房價上漲時間，但是寬限期一過，本息攤還壓力就更大。 假如在備用金不足抵抗本金攤還或是寬限期後暴漲的本息攤還，一定要加入租金收益彌補備用金的不足，延長出售等待房價上漲時間，以免房貸繳款不足在未出售前遭受法拍。 另案說明 以投資總額2000萬，同時操作5筆案件為例，試算槓桿操作可行度與風險評估試算前提： 均以20年期貸款 (分析有寬限期及無寬限之負擔金額)，以房屋單價400萬元之3房2廳物件，租金行情約在9000~13000元，本案例採均價，即每間每月租金11000元計作評估。 * * * * *