第一、二章(房地产估价+房产及描述)第一、二章(房地产估价+房地产及描述)第一、二章(房地产估价+房地产及描述)第一、二章(房地产估价+房地产及描述).ppt

10.保值增值（了解）　　 引起房地产价格上升的原因： 对房地产进行投资改良——投资增值 外部经济——自然增值 需求增加导致稀缺性增加——自然增值 通货膨胀——保值 房地产使用管制改变——自然增值  * Real Estate Appraisal * * Real Estate Appraisal * 居住房地产商业房地产办公房地产旅馆房地产餐饮房地产体育和娱乐房地产工业房地产农业房地产特殊用途房地产综合用途房地产 按开发程度分类 * 生地——无基础设施毛地——有基础设施＋未 拆迁熟地——完善的基础设施＋场地平整可直接建造建筑物在建工程——已开工但尚未建成，不具备使用条件（包括缓建工程） 按用途分类 * Real Estate Appraisal * 熟地的类型　　 三通一平，平都是指场地平整，三通指水、电、路 五通指水（供水和排水）电、路再加上电信七通再加上热力和燃气 “干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。 “干净”的含义：房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖欠建设工程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。 * Real Estate Appraisal * 按是否产生收益分类　　 * Real Estate Appraisal * 判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力 收益性房地产 非收益性房地产 * Real Estate Appraisal * 按经营使用方式分类 销售——可采用市场法 出租——可采用收益法 营业——可采用收益法 自用——主要用成本法 * Real Estate Appraisal * 名称 坐落　 四至　 规模　 用途　 权属 基本状况描述 * Real Estate Appraisal * 坐落 方位 距离 朝向 楼层 位置描述 道路状况 出入可利用的交通工具 交通管制情况 停车方便程度和收费标准 交通描述 自然环 人文环 景观　 周围环境和景观描述 　 外部基础设施 外部公共服务设施　 　 　 外部配套设施描述 * Real Estate Appraisal * * Real Estate Appraisal * 土地权益描述 房屋所有权 出租或占用情 其他权利设立情况 特殊情况说明 其他 建筑物权益描述 土地所有权 土地使用权 土地使用管制 目前使用情况 其他权利设立情况 特殊情况说明 房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、 该实体的质量以及（ 　）。【2004年真题】　　 A.相应配套的基础设施　　B.土地的形状　　C.组合完成的功能　　D.立体空间　 * Real Estate Appraisal * 答案：C 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（　）引起的。【2005年真题】　　A.装饰装修改造　　B.通货膨胀　　C.需求增加导致稀缺性增加　　D.改进物业管理　　E.周围环境改善　　 * Real Estate Appraisal * 答案：C 房地产定义（土地、建筑物、其他地上定着物；实物、权益、区位） 房地产状况的描述（基本状况、区位、实物、权益等） 房地产特征 自然特性：不可移动、独一无二、长期使用、供给有限。 经济特性:价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现、保值增值。 房地产的类型 * Real Estate Appraisal * * * 1.房地产的日趋成熟，房地产估价行业迅猛发展，估价队伍迅速壮大。 * * * * * * 商品的价值表现为其所凝结的社会必要劳动时间。商品的价格围绕着价值上下波动。 * * 估价师分析、测算、判断的估价对象价值及其提供的相关专业意见。估价结果应该客观公正。 　　估价师不得有以下行为 迁就客户、未完成估价之前与估价委托人或者利害关系人讨论估价结果、未估价之前就征求估价委托人对估价结果的意见、迎合估价委托人。 * Real Estate Appraisal * 一、国有建设用地使用权出让的需要 　　 □ 招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价　　□ 拍卖出让方式中，拍卖人的拍卖底价