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房地产项目拓展法律事务指引 房地产项目开发程序就是法律法规规定的房地产开发企业从事房地产开发经营时所应办理的审批程序和开发程序。房地产项目涉及不特定多数人的切身利益，每一个开发经营环节都必须符合法律法规的特定要求。目前，我国房地产开发企业项目拓展需要用到的法律法规主要有：《中华人民共和国城乡规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》。根据法律法规之规定，房地产建设项目的行政许可程序一般分为六个阶段：（1）选址定点和项目立项；（2）规划总图审查及确定规划设计条件；（3）初步设计及施工图审查；（4）规划报建图审查；（5）施工报建；（6）建设工程竣工综合验收备案。其中，选择定点和项目立项是房地产开发程序的首要程序，只有经过立项审批，方可进行后续程序。 一、选址定点和项目立项阶段 1.项目选址的概念和内容 项目选址就是城市规划主管部门根据有关法律、法规对建设项目地址进行选择或确认以及城市规划，保证各项建设符合城市规划安排并核发建设项目选址意见书的行政管理行为。建设项目选址十分重要，它是执行城市规划的关键所在，直接关系到城市的布局、规模和性质，同时也关系到建设项目能否顺序进行。建设项目选址管理的任务与目的表现在以下几个方面：一是对经济、社会发展和城市建设进行宏观调控；二是综合协调建设选址中的各种矛盾，促进建设项目前期工作的顺利进行；三是保证建设项目的布点符合城市规划。 根据国家法律规定，项目选择定点时还要对项目进行环保、水利、消防、地质灾害、国家安全等方面的审查。此外，各地根据具体情况可能还需要进行其他事项审查，如林地审查、供水供电审查、风景名胜保护审查、文物保护审查等。 在项目选址定点阶段，一般需要办理以下事项： 规划部门办理项目选址意见书； 环保局办理生产性项目环保意见书（表）； 计委进行项目立项和审查可行性研究报告； 建委办理投资开发项目建设条件意见书； 园林局、地震局、文化局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查； 国土资源局进行土地供应方式的审查和土地利用总体规划； 2.项目选址意见书 选址意见书是指在立项过程中，城市规划行政主管部门提出的有关建设项目选在哪个方位或者哪个城市的意见，建设工程选址意见书是城乡规划主管部门依法核发的有关建设项目的选址和布局的法律凭证，是建设用地规划管理的主要内容之一。建设项目选址意见书是建设项目在城市规划区进行选址和布局的依据，建设项目在可行性研究阶段必须附有城市规划行政主管部门签署的选址意见；在报批设计任务时必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。 根据2008年《城市规划法》第36条规定，按照国家规定需要有关部门批准或者批准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。可见。申请核发选址意见书必须符合三个条件：（1）按照国家规定，建设项目须经有关部门批准或核准；（2）建设项目位于城市、镇规划区内；（3）以划拨的方式获取国有土地使用权。在我国，获取国有土地使用权的方式主要有出让和划拨两种。只有以划拨的方式取得国有土地使用权的建设项目才需要申请选址意见书。而以出让方式获得国有土地使用权的建设项目，则无须申请选址意见书，这是因为出让方式获得国有土地使用权的建设项目，则无须申请选址意见书，这是因为出让国有土地使用权以前，已经将规划条件纳入国有土地使用权的出让合同之中。 二、申请的程序和所需资料： 各地对于选址意见书的具体操作规程和申请程序不尽相同。下面以临沂市的选址意见书的书面格式和程序为例具体介绍临沂市建设项目选址的相关规定：临沂市建设项目选址意见书申请表 ?????????????????????????编号： 申请单位（人） ? 项目名称 ? 项目地址 ? 法人代表 ? 联系电话 ? 联 系 人 ? 联系电话 ? 建设规模 ? 总投资额 ????????????? 万元 拟用土地 ? 总建筑面积 ? 项目建议书 批准机关 ? 批准文件 ? 建设单位提交材料 1、现状地形图(1:500或1：000)和光盘； 2、建设项目建议书批复文件（按国家投资管理规定需要发展改革部门批准的）； 3、环保部门批准的环境影响评价文件； 4、市国土部门出具的该地块可以做为建设用地的初审证明；或者国有土地使用权证（限于扩大用地的项目）； 5、企业营业执照或资质证书副本复印件（个人申报需身份证复印件）； 6、规划部门要求的其他资料。 建设单位 拟选址情况 ? ? ? ? ? ? ? 备 注 建设单位承诺： ??? 本单位（人）对所提交的所有材料的真实性负责，如有任何虚假，本单位（人）将承担由此引起的相关法律责任。 ? 法人代表（委托代理人）签字： ? 申报单