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上海“房奴”的现状与对策研究 ——基于调查问卷的分析 吴梦 摘要：上海的房价快速攀升、个人消费观念的急剧转变、银行放贷宽松等原因致使一时间社会上涌现了大批的贷款购房者。针对这个社会上不断壮大的群体，我们通过对不同地区、不同年龄、从事不同工作的“房奴”们进行典型抽样问卷调查，比较其贷款前后的生活水平、方式、习惯等的变化，透视老百姓们的贷款购房的行为对家庭生活的影响程度，得出调查结论，并提出一些有可行性的对策来缓解贷款购房对“房奴”们生活的影响。 关键词：房奴 生活水平 经济压力 一 研究背景 近几年来，上海的房价的上涨幅度在全国的排名属于前列,上海的商品房价格已经处于高位。2006年上半年上海楼市郊环以外商品房累计均价为4067元/平方米；郊环间商品房累计均价为6036元/平方米；中外环间商品房累计均价为8582元/平方米；中环间商品房累计均价为11540元/平方米；内环以内商品房累计均价为17962元/平方米。 由于房价的快速攀升、个人消费观念的急剧转变、银行放贷宽松等原因，一时间，社会上涌现了大批的贷款购房者。2006年上半年，上海市社会消费品零售总额累计1653.45亿元？，从消费贷款品种看，个人住房贷占全部消费贷款余额的91.43%，是一个主力市场。随着房贷一族的队伍急速壮大，他们有了一个新的称谓——“房奴”。中国社科院研究生院研究员刘建昌指出，在北京，上海等大城市，许多家庭已成为高负债家庭。北京的家庭债务比例为122％，上海的家庭负债比例更是高达155％，均超过了2003年美国家庭债务115%的比例。过度负债成为家庭的负担，造成生活水平变相下降，甚至可能威胁家庭资产的安全。 二 上海“房奴”的生活现状分析 为了了解上海的贷款购房者的生活状况及他们在贷款购房前后的生活水平、方式、习惯等变化，我们运用典型抽样法在上海市各个区县的住宅区内进行了问卷调查。被调查的住宅区有低档住宅（市场价为4000元/平方米以下）、中低档住宅区（市场价在4000-7000元/平方米）、中档住宅（市场价在7000-10000元/平方米）、中高档住宅（市场价在10000-15000元/平方米）、高档住宅（市场价在15000元/平方米以上）。我们调查对象的年龄在20-70岁之间，男女比例为3：2，他们的职业类型多样化。我们共发出问卷320份，回收有效的调查问卷304份，问卷回收率达到95%。 根据问卷调查，我们取得了上海“房奴”的一些有价值的一手信息，对了解上海房奴的经济状况、生活状况具有一定的价值。我们分几个方面将信息汇总，以作为进一步研究的基础。 （一） 贷款购房时所购房子的房价（购买价）的评价 1．大部分住宅的购买价与当前市场价有一定的差异 被我们调查访问的304位贷款购房者大部分购买的是低档住宅、中低档住宅、中档住宅及中高档住宅，住宅的市场价格基本在4000-15000元/平方米。而这些住宅的购买价基本在3000-10000元/平方米。这说明近几年来，上海的房价处于不断上升的阶段，在这样的情况下，老百姓们要买房只能依靠贷款，从而使得房奴数量日益增长。 2．上海的房价与购房者的心理价位有较大的距离 根据调查结果表明15.82%的购房者认为其所购买的住宅房价过高，不能接受，43.37%的购房者认为其所购房的房价较高，但可以接受，37.24%的人认为其住房的购买价合理适中并乐意接受的（但在这些人中，49.21%的人是住在金山区，那里的房价较低。），3.57%的人认为其住房的购买价属于低的。对于目前只涨不跌的房价，大部分购房者认为是不合理的。41%的人认为合理的房价在4000-6000元/平方米，27%的人认为房价应在4000元/平方米以下比较合理，22%的人认为房价应在6000-8000元/平方米。 （二） 被访者贷款金额的情况及其对利率上调的评价 1．公积金贷款的金额不能满足购房者的需求 在正规的企业、单位等地工作的职员们有利息较低的公积金来贷款买房，但公积金贷款的金额的上限要根据贷款者的工资收入等情况来决定。所以通常来说，公积金贷款的金额不能满足购房者的需求，根据我们的调查数据显示，购房者的公积金贷款的使用比例为49.58%，且公积金贷款金额在20万以下的购房者占总数的98.87%，远远不能满足购房者的贷款。这就导致了一些购房者的商业贷款金额非常高，并且，还贷者每月还商业贷款的金额占家庭总收入也比较高。家庭债务的积聚导致“房奴”们生活水平、方式、习惯等发生不同程度的变化。 2．大部分购房者认为目前的商业贷款利率和公积金贷款利率都不合理，应下调 迄今为止，我国共进行过九次商业贷款利率及公积金贷款利率的调整。对于新调整的商业贷款利率和公积金贷款利率，40.53%的人认为商业贷款利