02房地产核算体系之-存货第一章20150529概要.pptx

房地产公司财务核算体系第二部分成本核算管理 体系大类 体系分类 账务核算管理 会计政策管理 核算科目管理 财务月/年末结账管理 财务报表编制及分析管理 财务成本管理 财务成本核算管理 成本确认及挂账管理 财务结算管理 资金收款管理 货币资金管理 销售收款管理 销售数据台账编制管理 收入确认管理 销售发票管理 体系大类 体系分类 资金付款管理 项目费用付款管理 其他合同付款管理 借款管理 费用报销管理 特殊费用处理管理 加强房地产公司成本核算管理，统一房地产成本科目及分摊方式，不仅可以使财务与相关内控部门横向对比方便，严格制定并控制项目预算，降低房地产开发过程中物化劳动的耗费，提高经济效益（项目预算管理）。还可以正确进行税务筹划，降低纳税风险（税务管理）。同时，统一分配口径，使得公司前后年度对比有依有据（年度经营计划管理），配之日后和大家讲解的收入确认方式，即统一损益确认方式，使得公司考核机制（绩效考核管理）完善、统一、公平、有据。 特别是在国家对房地产行业宏观调控得背景下，合理分配、归集开发过程中各个环节费用支出，才能得出项目单体或单期的真实成本，给经营者，特别是营销部门定价提供合理化建议及经营数据分析。 最近几年，国家加强了对土地增值税得清算力度，土地增值税的有关法规也要求按照房地产类型对土增进行清算，房地产企业正确划分成本核算对象，也为土增清算打下良好基础。 第一章 房地产开发公司项目成本体系 第二章 项目合同台帐编制方法 第三章 房地产开发公司成本归集方法 第四章 房地产结算报告编制方法 第一章 房地产开发公司项目成本体系 第一章：房地产开发公司项目成本体系 存货是指公司在日常活动中持有以备出售的开发产品、处在开发过程中的开发成本、在开发过程或提供劳务过程中耗用的材料和设备等。公司存货包括开发产品、开发成本、原材料、低值易耗品等，按成本与可变现净值孰低计量。 第一章：房地产开发公司项目成本体系 第一节：开发成本与开发产品的结转方式 第二节：开发成本的大致分类 第三节：明细科目解析及账务处理方式 第一章：房地产开发公司项目成本体系 第一节：开发成本与开发产品的结转方式 开发产品核算已办理竣工结算手续的产成品。开 发产品按住宅、商业、地下室、阁楼、地下车位、地 上车库等设二级科目核算，以楼号为客户进行客户往 来辅助核算。 拥有独立产权的地下室、楼体车库也按住宅成本 计算成本，不分摊计入住宅成本。 第一节：开发成本与开发产品的结转方式 1. 开发产品的转入与转出： (1) 开发产品的转入 项目竣工验收后达到预订可使用状态即需转入。 实践中，通常以取得竣工备案表作为项目完工的标 志。可做项目结算报告，转入开发产品，以业主入 住作为项目结转损益时点。 　　　借：开发产品－住宅等（X期X楼） 　　　 贷：开发成本－楼体直接成本明细科目（X 期X楼） 　　　 第一节：开发成本与开发产品的结转方式 1. 开发产品的转入与转出： (2) 开发产品的转出 开发产品转出时，按照该开发产品对应项目总成 本与该项目可销售总面积计算单位成本，在结合相关 面积信息计算相应结转的开发产品： 借：主营业务成本－房地产销售成本(按项目辅助核算) 　　 贷：开发产品－房地产开发项目(按项目辅助核算) 　　　　 第一节：开发成本与开发产品的结转方式 2. 开发产品转变用途： (1) 开发产品转换为自用房地产 公司将开发产品转换为自用房地产时，应当按开 发产品在转换日的账面价值将房屋及建筑物、土地使 用权分别借记”固定资产”、”无形资产”等科目； 原已计提跌价准备的，借记”存货跌价准备”科目； 按其账面余额，贷记”开发产品”等科目。 　 第一节：开发成本与开发产品的结转方式 2. 开发产品转变用途： (1) 开发产品转换为自用房地产 借：固定资产－房屋建筑物 无形资产－土地使用权 贷：开发产品－房地产开发项目(按项目辅助核 算) (2) 将开发产品用于对外出租 参见投资性房地产科目。 第一节：开发成本与开发产品的结转方式 第一章：房地产开发公司项目成本体系 第二节：开发成本的大致分类 1、土地征用及拆迁补偿费用： 是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用， 主要含：土地出让金、契税、土地使用税、耕地占用 税等。 2、前期工程费： 是指项目开发前期发生得水文地址勘察、测绘、 规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费 用。 第二节：开发成本的大致分类 3、建筑安装工程费