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土地增值税清算税收政策解析 一、土地增值税清算条件（国税发〔2009〕91号） 第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（主动清算） （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。 第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（被动清算） （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 清算单位（国税发[2006]第187号） 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 细则第八条：对于清算单位，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。（豫地税函[2007]第16号：河南省地方税务局关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知第二条废止） 普通住宅标准：是指按照所在地民用住宅标准建造的居住用住宅。界定同时符合三个条件（温县）： 1、建筑容积率在1.0以上； 2、单套建筑面积在144平方米以下（含144）； 3、每平方米成交价格在3500元以下。 省局公告[2011]第10号?：三、关于车库、地下室归属问题??? 房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。??? 房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。 三、多个清算单位的，应分别申报 国税发1995　090文件规定：土地增值税纳税申报表主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象；纳税人如果在规定的申报内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填报一张申报表。 纳税人既从事普通标准住宅的开发，又从事其他房地产项目开发的，应分别填报一张申报表。 建筑面积的确认 面积是土地增值税清算的重要概念，是计算允许扣除项目的重要依据。 规划面积、合同面积、施工面积、竣工面积、测绘面积、可销售面积、不可销售面积。 在实际清算中，遵循客观实际的原则，以竣工后，测绘部门的测绘面积为清算面积。 可售面积：是相对清算项目配套的派出所、居委会、会所、物业场所、学校、幼儿园等公共配套设施而言的。如果上述有偿销售，或移交给非接受对象，视同销售，计算面积。 不可销售面积：属于非营利性且产权属于全体业主所有的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可视为公共配套设施，其建造费用按公共配套费用有关规定处理；属于营利性，且产权属于企业所有，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位的，应单独核算成本，除自用的固定资产外，其他一律计入开发产品处理。 收入的确认 　1、关于土地增值税清算时收入确认的问题 （货币和实物） 　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 　2、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 3、视同销售收入。国税发〔2009〕91号第十九条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地