试论房地产风险分析以及管理措施.docVIP

试论房地产风险分析以及管理措施 　　摘要：随着我国经济不断的发展，房地产成为经济迅速增长的产物，在经济转型阶段，房地产行业也同样面临着困境和挑战，机遇与风险并存。房地产产业所存在的显性和隐性的风险是各个企业都亟需解决的问题。文章对房地产风险分析以及管理措施进行了探讨。 　　关键词：房地产；风险分析；管理措施；决策阶段；建设阶段；销售阶段 文献标识码：A 　　中图分类号：F830 文章编号：1009-2374（2016）30-0189-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.30.092 　　1 概述 　　在过去的十年中，各行各业都在迅速发展，新兴行业不断崛起，在此之中，房地产行业可以说在众多行业中处于佼佼者的地位，高收益、高增长当然也伴随着高风险，如果不能做好风险管理和相应的措施，在今后的建设和经营过程当中必然会埋下巨大的隐患，房地产行业作为我国经济的重要组成部分，一旦房地产行业遭受损失或者重创，将会严重地影响全国经济的持续健康发展，因此房地产行业的风险分析和风险管理成为房地产行业经营者需要把握的重要环节。 　　2 当前房地产行业出现的风险 　　2.1 房地产行业前期决策阶段问题 　　房地产行业不稳定性最强风险最大的阶段就在前期的决策阶段，一旦在项目的选择和开发的过程当中出现问题，就会造成非常严重的后果，可以说一旦前期项目的开发出现了严重的问题，那么该企业几乎都会面临着破产的危机。因此房地产企业在进行项目选择的时候要制定周密的计划，严格执行可行性研究，了解投资环境、资金情况、地域分析、选址优势，还有对未来销售的预测，最后还要进行科学判断，该地区的自然环境情况是否可以满足房地产开发后的用途。 　　我国房地产行业的风险分析研究起步较晚，几乎是起步于20世纪90年代中期，在2000年左右才有较为系统的风险分析的著作出台，如《房地产投资决策与风险防范完全手册》。之后许多人开始重视房地产行业的风险分析，如蒙特卡洛模型、灰色关联评级等，但是有参考价值的著作还是相对较少。 　　2.2 房地产建设阶段问题 　　项目确定后就是相关的建设问题了，建设阶段虽然不像决策阶段一样一个决策可能引发一系列的不利后果，但是建设阶段也是琐碎的问题云集的阶段。此时房地产行业面临着最大的问题就是资金链的问题，一个工程能否顺利按时完成与资金链是否顺畅有着密不可分的关系。建设单位在选择承包单位时要审核承包单位的资格条件，必须选择有资格的单位承包工程，在施工期间也要严格把控进度以及严格监管承包方的施工情况，首先要监督承包方的工作是否合理到位，是否按照图纸和科学的方式施工，合理的施工是今后房屋安全的重要保证；其次要监督承包单位有无不合理分包的问题，是否将工程分包给没有资质条件的施工队，是否把建设工程的主体架构分包出去，分包单位是否有不合理的再分包。建设施工过程当中出现的交叉作业也是经常发生的情况，各个分包单位需要完成自己的既定工程，又不能影响其他施工单位的工作，这需要有专人针对该问题进行协调处理，保证在交叉施工时双方都可以顺利完成自己的施工任务且不影响和破坏其他分包单位的施工，对于建设施工需要的原材料也要严格把关，杜绝豆腐渣工程。工程质量是建设单位首要进行把关的环节。 　　2.3 房地产销售阶段 　　当房地产企业的建设项目竣工后，经过一系列的验收，符合国家标准和行业标准的商品楼即将进入销售环节，销售环节决定着该工程是否盈利，利润的多少，即使是进入到了销售阶段，该房地产项目依然存在着风险。这时，建设工程成功的转换为商品，企业的投资能否获得回报在此一举。如果该项目因为一些问题而导致销路不畅，销售出现困难，就会导致企业的资金周转不灵，资金不能及时收回，一个建设工程的资金几乎是一个企业能否继续经营下去的全部资金，这样看来，房地产市场对于房地产项目的成败发挥着极大的作用。而房地产市场究竟是什么样的在决策阶段几乎是无法正确预测的。由于工程建设所耗费的时间，项目真正投入销售距离决策阶段几乎已经过去2～3年，在此期间，房地产市场的变化很难把握。因此可以说，房地产项目从决策的那一天起到销售的最终结束，全程都在承受着巨大的压力和风险。 　　3 当前我国对于房地产风险问题的主要缺陷 　　第一，国内目前对于房地产风险分析主要都集中在投资方面，忽略了建设和销售阶段出现的风险问题。而在工程建设方面出现问题的情况屡见不鲜，因此而导致进度延长错过市场评估期以及工程质量不合格不可以进入销售阶段，房地产行业的最终目的也无法达成、资金无法回笼。资金周转问题往往是一个企业的命脉，一旦资金链断裂或者是资金无法回笼，企业后期就很难继续运作。 　　第二，整体的行业标准不规范，没有一个可供参考的行业标准，可操作的量化方法较为单一。从目前来看，整