理论与方法教压学题与答案.docVIP

2010年房地产估价师《理论与方法》教学压题与详解 内部使用 第一部分 1．下列不属于房地产区位因素的是（??? ）。 　　A．交通??? B．用途??? C．环境??? D．楼层 　　【答案】B 　　【解析】房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、环境景观和外部配套设施等方面。 ? 　　2．某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（??? ）万元。 　　A．96??? B．192??? C．240??? D．480 　　【答案】D 　　【解析】该住宅楼的建筑面积2÷5000＝4000m2，当建筑物的各层建筑面积相等时，总建筑面积＝土地总面积×建筑密度×建筑层数，求得土地总面积＝1000m2，容积率＝建筑密度×建筑层数＝50%×8＝4，土地单价＝楼面地价×容积率＝1200×4元/m2＝4800元/m2，则土地总价＝4800元/m2×1000m2＝480（万元）。 　　 　 ?? 3.下列属于土地使用管制的事项有（??? ）。 　　A．建筑物四周应留有－定的空地作为建筑物的绿地和交通 　　B．取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 　　C．某宗土地使用权中，要求容积率为2.0中华考试网 　　D．甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路 　　E．某宗土地只能用于商业房地产开发 　　【答案】ACE 　　【解析】对于房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。B项是土地使用权内容范围，与用途管制不是同一意义。D项说的是地役权，并非用途管制，是乙本就应有的权利。 ? 　　4.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有（??? ）。 　　A．该房地产的实际价格等于名义价格??? B．该房地产的名义价格为50万元 　　C．该房地产的实际价格高于50万元?? ??D．该房地产的实际价格为50万元 　　E．该房地产不存在名义价格 　　【答案】DE 　　【解析】实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。因此此题实际价格为50万元。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格，因此此题不存在名义价格。 第二部分 1．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（????）的特性。 　　A．独一无二和供给有限???? 　　B．独一无二和价值量大 　　C．流动性差和价值量大???? 　　D．不可移动和用途多样 　　【答案】B 　　【解析】一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：①一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通过简单比较）便可得知，就不需要专业估价；②一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘请专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。 ? 　　2．在英国和其他英联邦国家，法院一般（????）来判断房地产评估价值的误差范围。 　　A．使用估价对象房地产的实际成交价格????　　 　　B．使用政府公布的房地产交易指导价格 　　C．使用近一年内房地产的平均成交价格????　　 　　D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 　　【答案】D en.Examw.CoM　　【解析】在英国和其他英联邦国家，估价准确性的问题经常出现在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中。在专家证人（公认的具有较高专业能力的估价师）的引导下，法官使用“误差范围”的指标。 　　3．房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（????）引起的。 　　A．装饰装修改造????????????? 　　B．通货膨胀 　　C．需求增加导致稀缺性增加???? 　　D．改进物业管理 　　E．周围环境改善 　　【答案】CE 　　【解析】房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，是房地产保值．外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。 ? 　　4．从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（????）等。