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婚前一方所有婚后产权调换房屋的归属 [ 王克先 ]——(2014-8-10) / 已阅467次  婚前一方所有婚后产权调换房屋的归属案情介绍　　1995年，重庆市北碚区的方旭与前妻离婚，儿子方正15岁，由方旭直接抚养。2004年，方旭与陈敏结为夫妻。可好日子没过几年，方旭被查出患病。或许自感时日不多，2012年6月，方旭立下遗嘱，由儿子方正继承他位于北碚区郭家沱的两套房屋，方旭还对名下的其他个人财产做了处分。　　一个多月后，方旭去世。方旭去世后，他名下的多套房屋以及车辆的相关证件都由陈敏保管。办完父亲后事后，方正便与陈敏商谈遗产分配，没想到闹得不欢而散。最后，方正将陈敏告上法院，打起继承官司。　　一审中，方正提出要求按照遗嘱内容继承父亲的财产，而陈敏却认为这两套房屋取得的时间是方旭与她结婚之后，应属于夫妻共同财产，因此她享有这两套房屋一半的所有权。一审法院审理后认为，在继承开始后，有遗嘱的，根据遗嘱进行遗产的分配，没有遗嘱或者遗赠抚养协议等的，根据法律规定进行遗产的分配。虽然，涉案的两套房屋是方旭与陈敏再婚后取得，但该两套房屋是基于方旭婚前个人所有的房屋拆迁补偿所得，系属于婚前个人财产形式上的变更，并不影响财产的性质。因此，该两套房屋仍属方旭婚前个人财产。（文中人物均系化名）[案件来源：2014年4月9日《重庆商报》，《婚前一套房婚后拆迁变两套算夫妻共同财产吗? 》，作者：徐勤]律师分析随着经济的飞速发展，城市建设进一步加快，很多老旧房屋因城市建设需要被征收。由于房屋征收补偿不仅受法律法规调整，还受当地政策的约束，有的地方还有按居住人口补偿等政策。与普通商品房相比，征收补偿所得的产权调换房屋的归属具有特殊性。特别是对婚前一方所有的房屋婚后被征收，补偿得到的产权调换房屋属于夫妻共同财产还是个人财产的争议很大。但现行法律法规和司法解释关于产权调换房屋所有权归属的规定却显得欠缺。一、婚前房屋婚前财产是指夫妻一方在结婚前取得的财产，这里的取得是指取得所有权。除非夫妻约定婚前财产归共同所有或部分共同所有，婚前财产是夫妻一方个人财产。婚姻关系存续期间，夫妻一方个人财产的所有权属于夫妻一方，另一方不享有所有权。离婚时夫妻一方个人财产不纳入分割。婚前房屋即夫妻一方在结婚前取得所有权的房屋。二、房屋征收产权调换房屋房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人所有房屋的行为。房屋征收的法律依据是《中华人民共和国物权法》第四十二条及《国有土地上房屋征收与补偿条例》。房屋征收的主体是国家，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。被征收房屋所有权人即为被征收人。房屋征收是物权变动的一种特殊情形，是国家强制取得征收房屋所有权的一种方式。房屋征收以前叫房屋拆迁，依据是《城市房屋拆迁管理条例》，2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》发布，废止了《城市房屋拆迁管理条例》，房屋拆迁相应的称为房屋征收。房屋征收与补偿是一个问题的二个方面，房屋征收应当先补偿、后搬迁。房屋征收补偿法律关系是建立在补偿协议基础之上的，房屋征收部门与被征收人之间的民事法律关系。产权调换是房屋征收补偿的方式之一，其特点是房屋征收部门以实物形态对被征收人的补偿。在房屋产权调换中，被征收人取得产权调换房屋的所有权，并作为对价将被征收房屋的所有权转让给房屋征收部门。我国实行土地公有制，土地为国家所有和农民集体所有。国有土地上房屋被征收的，同时收回国有土地使用权；集体土地被征收为国有的，同时征收集体土地上的房屋。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定，征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿。征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。因此，产权调换房屋是指政府因公共利益需要依法征收房屋，被征收人选择房屋产权调换的补偿方式，房屋征收部门调换给被征收人的房屋。本文所称的产权调换房屋也包括征收集体土地的产权调换房屋。三、产权调换房屋所有权的归属原则房屋征收补偿的具体内容由房屋征收部门与被征收人达成的补偿协议确定。被征收人房屋被征收得到的对价是房屋征收补偿协议中约定的补偿金或产权调换房屋。所以，产权调换房屋是基于被征收房屋补偿所得，以被征收人对被征收房屋享有所有权为基础。现在按人口补偿的因素越来越淡化，如浙江省人民代表大会常务委员会制订，2014年10月