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第四章 房地产市场调查与分析 第一节 房地产市场营销信息系统 第二节 房地产市场调查 第三节 房地产市场预测 本章要点 了解房地产营销信息系统的重要性 掌握房地产市场调查的概念、原则和方法 熟悉房地产市场预测的相关内容 掌握房地产市场信息的概念 第一节 房地产市场营销信息系统 一、房地产市场信息的概念与作用 二、房地产市场营销信息系统 一、房地产市场信息的概念与作用 （一）房地产市场信息的概念 （二）房地产市场信息的特征 （三）房地产市场信息的作用 （一）房地产市场信息的概念 房地产市场信息是指在一定时间和条件下,反映房地产市场及其发展变化规律和状况的知识、消息、情报和资料的总称。 具体包括：房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场交易信息、房地产市场反馈信息。 （二）房地产市场信息的特征 1.社会性 2.多渠道、多层次性 3.具灵敏性、时效性、流动性 （三）房地产市场信息的作用 1.是房地产企业经营决策的重要依据 2.是沟通房地产供需联系的桥梁和工具 3.是房地产企业经营活动的直接动力和获得经济效益的重要源泉 二、房地产市场营销信息系统 房地产市场营销信息系统就是指房地产市场营销信息联系的渠道,并且能形成组织管理系统。 房地产营销信息系统的重要性？ 房地产营销信息系统的构成？ （一）房地产营销信息系统的重要性 是充分实现房地产市场营销信息价值的必要条件 是实现信息共享的保证 是各种信息的载体 （二）房地产营销信息系统的构成 四个子系统： 1.内部报告系统 2.市场营销情报系统 3.市场营销调研系统 4.市场营销分析系统 1.内部报告系统 房地产企业的内部报告系统是最基本的信息系统,是企业营销决策者最初使用的信息系统。 内部报告系统是以内部会计系统为主,该系统的主要工作任务是向管理人员提供有关销售、存量、成本、现金流程、应收账营状况的信息。 通过分析这种信息,管理人员可以发现重要的机会和问题。 2.市场营销情报系统 内部报告系统提供正在发生的数据,是实际资料，而市场营销情报系统提供的却是偶发事件资料。 所谓市场营销情报系统，是指房地产营销管理人员用以了解有关外部环境发展趋势的信息的来源与程序。 借助该系统,将环境新发展的信息传递给有关管理人员。 房地产业一般比较重视普查资料、各房地产企业的统计资料及房地产市场研究这三个面。 3.市场营销调研系统 在房地产企业市场营销活动中,除了内部报告系统市场营销情报系统外,还需要对特定问题和机会作重要研究。 这就需要进行房产市场调查、产品偏好测试、销售预测或广告效果研究等等。 房地产市场调研统的主要任务就是系统设计、收集、分析和提出数据资料以及提出与房地产企面临特定的营销状况有关的调研结果。 4.市场营销分析系统 其主要任务是从改善经营或取得最佳经济效益的目的出发,通过分析各种模型,帮助房地产市场营销管理人员分析复杂的市场营销问题。 它包括一些先进的统计程序和模型,借助这些程序和模型,可以从信息中发掘出更精确的调研结果。 第二节 房地产市场调查 一、房地产市场调查的概念 二、房地产市场调查的内容 三、房地产市场调查的程序 四、房地产市场调查的方法 五、房地产市场调查问卷设计 一、房地产市场调查的概念 1.房地产市场调查的概念 2.房地产市场调查的原则 1.房地产市场调查的概念 房地产市场调查是指以房地产市场为对象,运用科学的方法,有针对性地、系统地收集、整理、分析和研究与房地产项目相关的市场信息,为企业组织策划合理的房地产营销方案提供客观依据的过程。 房地产市场调查是的重要性 企业投资决策的基础 是项目成功销售的保证 是企业科学管理的工具 2.房地产市场调查的原则 真实性原则 全面性原则 时效性原则 经济性原则 创造性原则 二、房地产市场调查的内容 （一）一般内容 1.房地产市场营销环境调查 2.房地产市场需求调查 3.房地产市场供给调查 4.房地产市场竞争项目调查 二、房地产市场调查的内容 （一）一般内容 2.房地产市场需求调查 需求状况 影响因素 消费者的购买能力 消费者的购买动机 二、房地产市场调查的内容 （一）一般内容 3.房地产市场供给调查 供给状况 竞争对手的现状 关联行业的发展 二、房地产市场调查的内容 （一）一般内容 4.房地产市场竞争项目调查 产品特征 价格策略 营销渠道 促销方式 二、房地产市场调查的内容 （二）不同营销阶段的调查内容 1.项目定位阶段 2.销售准备阶段 3.销售阶段 二、房地产市场调查的内容 （二）不同营销阶段的调查内容 1.项目定位阶段 地块现状调查、通状况调查、周边景观调查、商务圈和商圈调查、区域基本信息调查、客户产品需求调查 二、房地产市场调查的内容 （二）不同营销阶