瑞银评估中国的房地产泡沫绪论.pdf

汪涛 过去20 年，中国的房地产大部分时间都很火。居民收入快速增长和城市人口增加是推 动房地产建设热潮的重要因素，而90 年代末的住房制度改革既实现了从国家向城市居民 的大规模一次性资产转移，又释放了积压已久的对现代商品住房的巨大需求。 中国现在是否已出现一个大的、全国性的房地产泡沫并且即将破灭？一年前我们曾在《中 国房地产十问》这一报告中回答过这个问题，但是关于这个论题的关注和困惑一直持续， 并且形势也有了一些变化，我们的理解也有所更新，因此我们认为有必要对此再次进行探 讨。 简单答案是：短期乐观，中期悲观。 要想在房地产泡沫破灭前判断泡沫是否存在绝非易事。近期，如果参考一些常见的指标， 如房价（及其衍生出的房价收入比等）、建设活动和居民部门的负债率等，我们认为中国 目前尚没有形成大的全国性的房地产泡沫。2009-10 年房价大幅上涨促使政府在一些大城 市出台严格的限购政策，但与此同时政府大规模推动保障房建设，后者有望支撑未来几年 内的房地产总体建设活动。 然而，我们认为未来几年出现房地产泡沫的风险非常高。虽然总体态势仍属良性，但数据 质量的问题使我们对这一结论不能非常放心。此外，近期房地产业的一些发展值得警惕。 更重要的是，最近几轮的房地产调控并没有解决许多根本性问题，而这些问题恰恰是中国 滋生房地产泡沫的温床。 预测房地产泡沫出现的具体时