日新伟业成都蜀郡锦绣城全程营销策划方案(P98页).pptVIP

本案重点： 产品调整建议 推广及销售策略 前 言 本案撰写假定基础： 全部预售手续在2005年底前取得；全部工程建设在2006年底前完成。 本案重点： 根据目前产品定位状况提供修改建议，请开发商在条件许可范围内尽量考虑并加快调整；按照总体进度预排推广与销售的周期、目标、策略、主要内容。 第一部分 调研定位篇 1、住宅市场概况 今年1～7月份，成都商品房交易均价为4060元/m2， 与去年同期相比上涨11.08％。其中，商品住宅均价为 3677元/m2，比去年同期上涨16.95％。 从单月价格变化看，新政实施后，成都商品住宅价格同 比增幅开始逐月下滑，从5月的21.93%下降到6月、7 月的15%左右。 6-7月住房价格环比还略有下降，7月商品住宅价格基 本上回归到今年一季度的水平（今年一季度的住宅新 盘的销售为3690元/m2）。 消费者方面，消费心态更趋理性、务实。 2、市场走势分析 目前，成都住宅市场最热点区域为2-3环，统计资料表明，目前2-3环的供应量占到了整个市场的约70%，而3环外的商品房供应量也接近20%。 价格方面，应该说，成都目前的房价已经偏高，伴随着市场供求关系的变化，开发商定价也将更加谨慎。 预计在供给关系（成都住宅市场“供过于求”的局面在短期内不会改变）、开发商资金压力（银行紧缩银根）、消费者继续观望的三方影响下，成都商品住宅价格难有较大上浮的机会。 1、项目位置 2、项目现状 （1）四至范围 项目西临双星大道，北接培风小区（安置房），南临规划中60亩市政公园。 （2）项目现状 项目二期3栋接近封顶，一期地基施工中，施工现场比较混乱； 外墙广告档次不高，已经显得破损，影响项目整体形象。 3、项目周边1000米范围内社区配套 （1）交通状况 公交路线：90路 406路 406区间 交通方式：公交、自驾车 达到项目的路线： 草金路-双星大道左拐， 光华大道-双星大道右拐， 武侯大道-双星大道。 （2）其他配套： 教育：成都九中四川广播电视大学西校区。 医疗：规划中30亩的大型医院。 购物：规划中农贸市场，双星总公司、机投农贸大市场等。 公园：永康森林公园 4、项目周边环境 生活氛围：不强 治安情况：比较差 空气状况：一般 噪声情况：噪声较大 5、项目经济技术指标（来自项目现场销售资料） （1）总净用地70267.16 m2 （2）总建筑面积226830 m2 其中： 地上建筑面积：193475 m2 居住建筑面积：165938 m2 商业建筑面积：19322 m2 其他建筑面积：6969 m2（架空层3946 m2） 地下建筑面积：33355 m2 居住户数： 1789户 容 积 率： 2.7（底层架空不计） 建筑基底面积： 21079 m2 建筑密度： 29.9% 绿 地 率： 30% 机动车位： 1075辆 其中： 地上184辆；地下891辆 非机动车位： 3837个 其中： 地上停车位：957个　 地下停车位：2880个 区域产品综述 代表楼盘： 星语双城、华都新公馆等 产品形式： 小高层电梯公寓为主 销售均价： 电梯公寓约2700元/ m2 多层住宅约3200元/ m2左右 区域内竞争楼盘状况 代表楼盘：星语双城、华都星公馆 星语双城： 距离项目约500米 总占地34.7亩，总建筑面积69000 m2。 总共580户，共分两期开发； 第一期两栋11层电梯公寓，总共233户； 面积从50-150不等，其中90 m2以下的小户型72户； 一期目前销售价格2700元/ m2，销售情况一般； 二期将于明年初上市。 华都·星公馆： 占地面积90亩，总建筑面积约13万平方米。 华都·星公馆2期多层和小高层电梯公寓组成； 总户数352户； 2期户型以80-130 m2的舒适实用户型为市场主打 目前2期接受咨询，对外宣传价格为电梯2700 -3000元/ m2，多层3200元/ m2。 SWOT分析结论 （1）怎样在宏观市场、区域市场竞争更加惨烈的状况下，让本项目脱颖而出？ （2）在区域环境较差，区域认同度不高的情况下，我们将采取什么样的策略来让消费者选择本项目？ （3）在总体规划已经定型，部分产品已经接近封顶的前提下，如何提升项目的品质，创造优美的居家环境？ 主要面向成都市西部片区业主，辐