华强国际运营报告200607011概要.ppt

报告目录 第一篇：写字楼市场定位报告 第二篇：住宅市场定位报告 第三篇：酒店发展报告 第四篇：综合体运营报告 第一篇 【华强北商务圈地域界定】 包括三个次级商务圈：上步路商务圈、华强路商务圈、上海宾馆商务圈。 华强路商圈占领导地位，有赛格广场、电子科技大厦等高档物业，占有片区高端写字楼市场半壁江山。 华强北写字楼的发展与商务圈从寄生关系，发展到互动关系。 【商务圈配套现状】 历史原因造成基础设施薄弱，形成商务圈发展最大瓶颈。 从旧工业区发展而成，基础设施档次低下； 商业发展太快， 被市场推着往前走，政府规划力量较弱； 片区经营过于拥挤，停车、管网、公共设施等市政配套无法满足商业需求。 交通繁忙拥挤，停车位严重不足，交通改造迫在眉睫。 是深圳交通最繁忙、最拥挤的区域； 上下班时间交通极为阻塞，平时车水马龙，举步维艰； 按照华强北商业规模，商业区要提供1.8万个停车位，但实际只能提供大约6000个停车位。例：赛格广场（3000商户+写字楼 VS 500车位） 【商务圈未来规划 】 进一步扩大华强北的商业功能 万佳街区为区级大型百货零售服务中心 桑达街区为区级大型餐饮、休闲、娱乐中心 赛格街区为市级的电子、通讯器材批发中心 改善华强路人、车流动系统 打通街区车流内部微循环， 在街区相邻建筑之间架设二层连廊，形成一个完善的二层步行系统。 增大公共空间，增设三个广场、两条步行街 华强北物业升级改造 【华强北写字楼供给分析】 总体供应量170万㎡，列深圳各商圈供应量前列 物业档次分明，中低档写字楼及商住办公占绝对比重 A级物业总建面约为27万㎡ 中低档是华强北主流产品，供应量约150万㎡ 电子市场快速发展，上万厂商进驻，人流/物流/资金流交汇，地产价值攀升 商业气氛浓于商务气氛，不适合大型企业入驻，使其成为中小企业天堂 近年发展重点以商业为主导，写字楼发展相对停滞 【华强北写字楼需求分析】 二手楼售价适度上扬 2006年，福田中心区CBD写字楼销售达到投资顶峰状态，凤凰大厦、金中环、大中华等高素质楼盘成就高价位，中心区价格冲破18000-20000元/㎡的历史新高；拉动整个二手市场价格稳步上扬。 华强北片区高档写字楼未来具有稀缺性。 华强北近年缺乏新供应，二手写字楼买卖成交不太活跃； 中原写字楼工商铺部统计，目前华强北赛格广场、电子科技大厦等高档写字楼售价在10000-120000元/㎡左右；华强北商圈其它中高档写字楼售价接近9000元/㎡，价格较去年同期上升18% 2、租赁活跃、租金上扬、空置率低 华强北商圈写字楼租金以由50-65元/月/㎡开始攀升，随着中心区、车公庙写字楼租金的波动而波动，目前赛格广场、国际文化大厦、电子科技大厦的租金基本达到在70-75元/月/㎡，少数素质较高者可到达85-90元/月/㎡ 。 华强北商圈写字楼的空置率低于深圳市总体水平，普遍在15%以下。中低档写字楼及商住楼由于租金合理，入住率基本达到95%以上。 【华强北写字楼发展趋势】 未来供应量集中在华强北二期改造工程 动工/计划动工8大项目，总投资43亿元，建面50多万㎡ 中航广场占地面积1.7万㎡，总建面约18万㎡，总高度280米，共58层，包括甲级写字楼45层、精品住宅39层及大型主题式商场7层，集购物、餐饮、娱乐及休闲于一体。项目预计2008年完成整体建设。 【华强北写字楼现状分析小结】 基础设施薄弱、交通拥挤、停车位不足等配套是商务办公发展的瓶颈； 总体供应以中低档写字楼及商住办公占绝对比重； 片区缺乏新物业供应，二手楼价格较去年同期上升2成； 租赁活跃，租金上扬，入住率达9成左右； 用户以电子科技类、中小企业为主。商业性大于商务性，限制了纯办公大型企业入驻； 未来供应以华强北二期改造为主，代表物业为中航广场。 竞争性商务圈比较 【竞争性商务圈写字楼比较】 【华强北商务圈的竞争定位】 市场挑战者（价格） 市场补缺者（产品） 【受访公司性质、行业及规模】 企业性质：接近7成受访公司为私营企业；外资（港商）企业超过1成； 行业类型：接近6成公司集中于电子通讯行业，接近3成是与电子通迅产品相关的贸易及批发零售业； 企业规模：普遍较小，超过9成公司员工人数少于20人，10人以下公司比例为60%； 【办公使用面积及价格】 写字楼面积： 超过7成在100㎡以下。公司规模普遍较小，办公人数少。 写字楼业权 8成公司租赁写字楼办公，2成公司自购写字楼。 写字楼价格 租金集中在46-75元之间，其中56-65元之间的频次最多，比例最高； 自购写字楼办公的售价集中在8000-10000元/㎡之间； 【受访客户区域来源】 公司来源集中于华强北、福田区。 接近4成公司一成立就选择了华强北。 超过6成公司是从一些比较老旧的写字楼里搬出，如赛格科技大厦、赛格工业大