不动产价格之评估方法介绍.ppt

例：有一300坪土地，估算開發後總銷售金額為4億，預估利潤20%，資本綜合利率為4.24%，直接、間接成本共1.6億，請估算土地單價 【40000萬÷(1+20%) ÷(1+4.24%) －16000萬】÷300＝53.26 * 地點：台北市信義區基隆路一段萬世大樓 建物面積：180.01坪 登記用途：商業用 土地使用分區：第二種商業區及第三種住宅區 價格日期：民國99年9月21日 樓層：總樓層14樓的七樓 屋齡：26.1年 * * M1 * * * * * * QA時間 * 機會是留給有準備的人 * * * * * * 估價三大方法及適用之產品類型 (一) 比較法：住家、辦公、店面、土地、、等＜市場面．供需雙方 (二) 收益還原法：商用產品，如辦公室、店面、飯店等收益型產品＜著重需求面 (三) 成本法：透天別墅、土地、、等＜著重供給面成本 逐項介紹 * * 7.法院拍賣 8.受迷信影響之交易 9.包含公共設施用地之交易 10.人為哄抬之交易 11.其他：如待售價之情況調整 * 因應不動產之變動原則,若買賣實例之交易日期與求取對象不動產估價額之日期,兩者之間有時間性差異,且價格水準可能發生變動,故應用變動率(如房屋價格指數)予以修正 * 針對買賣案例與勘估之對象不動產所在之鄰近地區與類似地區之區域因素加以比較調整 例如:交通運輸,自然條件,公共設施,景觀等 * 針對買賣