房地产评估公司培训探讨.doc

房地产基础知识 一、房地产的概念 房地产：土地、建筑物及其附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称 不动产，是房产和地产的总称。 房产：建立在地面上的房屋，例如住房 地产：土地和地下各种基础设施，例如供水、供电、地面道路 权益包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权 二、房地产市场是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。 根据房地产流通顺序分为 　　(1)房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 　　(2)二级房地产市场。又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。 (3)三级房地产市场。又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。(经济适用房：指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。（经济适用房只售不租） ④城镇租房 3、按楼体高度 ①低层1-3层 ②多层4-6层：多采用砖混结构，造价低 ③小高层：7-9层，设置电梯，多采用钢筋混凝土，板式楼 ④高层：10层以上 ⑤超高层：40层以上 4、按楼体结构形式 ①砖混：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块来砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构就是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。这种结构的住宅抗震性能较差，装修过程中需要考虑到墙体的承重结构，不能随意更改。不过这种住宅建筑成本相对较低，多使用在8层以下的建筑中。 ②钢筋混凝土结构住宅：是指房屋主要的承重结构如柱、梁、板、楼梯、房屋盖板等用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充，这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。也就是框架结构。框架结构产品主要是小高层及高层建筑， ③剪力墙：主要承受风荷载或地震作用所产生的水平剪力的墙体。剪力墙是由钢筋混凝土浇成的墙体 ④框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，这种剪力墙称为框架剪力墙。是现在小高层住宅采用较多的结构！ ⑤钢结构：以钢材制作为主的结构 ⑥砖木结构：建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼屋架等用木结 构。由于力学工程与工程强度的限制，一般砖木结构是平层（1-3层）。这种结构建造简 单，材料容易准备，费用较低。通常用于农村的屋舍、庙宇等。 四、住宅类型 一般分类 ①跃层式住宅：是指一套住宅占有两个楼层，由内部楼梯联系上下楼层。跃层户型大多位于多层住宅的顶层，结合顶层的北退台设计，因此，大平台是许多跃层户型的特色之一；室内布局一般一层为起居室、餐厅、厨房、卫生间、客房等，二层为私密性较强的卧室、书房等。跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较跃层式住宅的内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎。是指尚未竣工的商品房在施工阶段(完工25% 以上)就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。定位轴线之间的距离 定位轴线之间的距离 房地产价格四大评估方法介绍 市场比较法。 在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件： 第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可