2014年底洛阳市伊川县新区房地产市场调研分析建议书.doc

市场调研分析建议书 市场分析 伊川的新房市场自2012年至今就高层而言，以超过百栋将近20个项目。以滨河新区的县城中心区域来看： 1、在售竞争项目： ● 2012年初3家（龙瑞、圆方、圣府）销售----年底增至6家（增加御府、华庭、华府）开始销售 ● 2013年增至11家（增加鑫隆、滨河、龙凤、府邸、龙城）开始销售。 ● 预计到2015年还要在增加4家以上的项目，达到15-16家项目同时在售，约4500套以上的房源货量挤压市场。 ● 由此可见新区市场的积存货量平均每年都约在以80%以上的增幅进度。 2、销售趋势：经由自身的销售数据+得自房管所的备案数据分析得出。 ● 2012年新区的月平均销售量约50套。 ● 2013年新区的月平均销售量约110套，增幅超过100%。 ● 2014年新区的月平均销售量约100套，有小幅下降。 ● 三年的数据统计得出的结果不算完全准确，但也差不多映射了大方向，月消化的房源增幅很难赶上积存货量的增幅。 3、价格趋势： ● 自2012年初---到8月，新区高层实际销售均价突破2900元（代表项目圣府和圆方），此时新区市场平均存货量趋势约1000---逐步降至700套左右。 ● 2012年9月---到2013年全年新区高层项目剧增，致使均价几乎没有增长，整体平均有下降趋势约2800元左右，此时新区市场平均存货量趋势为1000套---有升有降达到高峰时近3000套以上。 ● 2014年初---到8月全国整体楼市回暖，均价有不小的回升幅度，达到约3000元，此时新区市场平均月存货量约2500套---2800套 ● 2014年9月开始因银行收缩贷款并提升利率导致全国楼市下滑，在有担保公司的种种不利影响，伊川的开发商资金链受到很大影响，且二期工程办证难不能快速销售回笼资金，剩余现房销售的价格出现大落差下滑回笼资金的情况，不完全准确的统计新区房源因开发商的重磅优惠达至2500元以下的低价，对外的销售均价约2800元。但伊川的楼价与客户的抵制力相较不强，受此影响不大暂趋于稳定状态（但也相对减少了正常的增长趋势）。 ● 2015年是个多情况并轨的未知年，很难预估，但以现有的情况估计，新区的现存货量肯定大幅增长，政府、政策、银行等情况会出现逐步变好。但新区的配套建设、客户的心理波动、竞争楼盘的价格态势、整体的经济状况等等不可预计，要做好打攻坚战的准备。 二、新区楼盘分析： 走访调查了新区7家楼盘，在公示牌上的均价几乎都在3200元/㎡左右，但各家优惠幅度差别很大，以下将通过调盘结果+预估得出的分析结果。 1、楼盘简析 ● 滨河国际： 位 置：我项目南侧1000米伊龙路与滨河大道交汇处 规 模：占地50亩，4栋高层 工程进度：已封顶，正在做绿化 目前均价：表单价3200元/㎡，优惠400元/㎡，实际销售均价2800元/㎡以下。 销售进度：二期马上上市，一期剩余百套朝上。 项目优势：超大楼间距。 项目劣势：位置相比我们稍稍不如，营销推广不明显。 综合评价：现在已经入现房阶段，售价一直平稳较低于新区水平。 ● 鑫隆花园： 位 置：我项目南侧1000米紧邻滨河大道 规 模：占地50亩，6栋高层 工程进度：一期已交工，二期封顶，绿化基本完成 目前均价：表单价3200元/㎡，对外优惠200元/㎡（还能低），实际销售均价3000元/㎡以下，但其实际销售的是多套特价房，价位在2500元/㎡左右。拉低之后预估其均价应在2850元/㎡ 销售进度：二期马上上市，一期剩近150余套。 项目优势：楼间距较高，且前期绿化基本效果已呈现。 项目劣势：位置相比我们稍稍不如，项目前期推广不成功。 综合评价：现房已交房，售价波动较大，表单价较高，7号楼均价3400元/㎡。 ● 龙瑞祥和苑：销售情况较好 位 置：我项目南侧800米，人民大街与新鹏路交汇处。 规 模：占地60亩，9栋高层 工程进度：一期已交工，二期封顶，内部绿化基本完成 目前均价：表单价3000元/㎡，优惠400元/㎡，实际销售均价2650元/㎡以下，推出特价房8、20楼等售价在2550元左右，而且排号3000顶3万。 销售进度：三期马上上市，一、二期剩余百套左右。 项目优势：位置较佳。 项目劣势：内部绿化简单，营销推广手法低。 综合评价：现在已经入现房阶段，售价一直平稳较低于新区水平。 ● 圆方御名苑： 位 置：我项目西南300米处新鹏路与景艺路交汇处 规 模：占地48亩，6栋高层 工程进度：已交房，绿化处理完毕。 目前均价：表单价3200元/㎡，优惠约200元/㎡，实际销售均价2900元/㎡左右。 销售进度：剩余房子百套朝上，居在项目的北侧。 项目优势：前期推广效果较佳，拥有一定的品牌价值，多种独特内部软配