山东建筑大学房地产估价总复习(房管)概要.ppt

第一章 知识总结 1、房地产 2、房地产估价 3、房地产估价的必要性 4、房地产估价行业 第二章 知识总结 1、 房地产价格 2、房地产价格的形成条件 3、房地产价格的供求与价格 4、房地产价格价值价格种类 第三章 知识总结 1、合法原则 2、最高最佳使用原则(理解和应用都很难) 3、替代原则 4、估价时点原则(应用难) 5、公平原则 第四章 知识总结 １、为评估某商品住宅2002年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下： A的成交价格：3700（元/平方米） B 的成交价格： 4200 （元/平方米） C的成交价格： 3900 （元/平方米） A的成交日期：2002年5月24日 B的成交日期：2002年8月24日 C的成交日期：2002年9月24日 A的交易情况： －2 ； B的交易情况： 0 ； C的交易情况： ＋1； 该类商品住宅2002年4月至10月的价格指数为（定基价格指数）： 100,92.4,98.3,98.6,100.3,109.0,106.8 房地产状况的比较判断结果： 试利用上述资料估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格。 估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格如下： 1、计算公式： 比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 2、交易情况修正系数： 可比实例A：100/（100－2）=100/98 可比实例B：100/（100－0）=100/100 可比实例C：100/（100＋1）=100/101 3、交易日期修正系数： 可比实例A：106.8/92.4 可比实例B： 106.8/100.3 可比实例C： 106.8/109.0 4、房地产状况修正系数: 可比实例A：100/（90×0.5＋100×0.3＋125×0.2）=100/100 可比实例B：100/（100×0.5＋110×0.3＋100×0.2）=100/103 可比实例C：100/（80×0.5＋120×0.3＋100×0.2）=100/96 5、计算比准价格（单价）： 比准价格A =3700×100/98×106.8/92.4×100/100 =4363.90（元/㎡） 比准价格B =4200×100/100×106.8/100.3×100/103 =4341.93（元/㎡） 比准价格C =3900×100/101×106.8/109.0×100/96 =43941.09（元/㎡） 6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的计算结果，则： 估价对象的价格（单价） =（ 4363.90 ＋ 4341.93 ＋ 43941.09 ）÷3 = 4215.64 （元/㎡） 第五章 知识总结 １、某建筑物的建筑面积100㎡，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元/㎡，经济寿命30年，残值率5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。 已知：C=500×100=50000（元）；R=5%；N=30年；t=10年 年折旧额D= C（1－R）/N =50000×（1－5%）/30 =1583 折旧总额E= D×t= C（1－R）t/N =50000×（1－5%）×10/30 =15833 建筑物现值= C[1－（1－R）t/N] =50000×【1－（1－5%）×10/30 】 =34167（元） ２、某成片荒地面积3平方公里，取得该荒地的代价为1.5亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为3.5亿元，准备期1年，开发期为2年，贷款年利率为10%，土地代价在准备期均匀投入，开发成本和管理费在开发期均匀投入；销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的6.5%和12%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的价格。 第六章 知识总结 1.房地产价格=房地产净收益/资本化率 2.房地产价格=房地产收益×收益成数 3. 土地价格=(房地净收益－建筑物净收益) /土地资本化率 4. 建筑物价格= （房地净收益－土地净收益）/建筑物资本化率 １、某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年；1998年底至2001年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2002年底至2004年底可分别获得净收益94