市地重划中公告土地现值与重划前後地价关系之探讨doc.docVIP

研究發表 Research 登記課 市地重劃中重劃前後地價與公告土地現值關係之探討 - 邱品方（政大地政系碩士在職專班研究生） 壹、前言 市地重劃係基於「受益者付費」原則，透過政府行政措施與技術服務，由重劃 區內土地所有權人共同提供公共設施用地，負擔重劃作業與工程建設費用，將 區內土地予以重新規劃整理，使每宗坵塊成為方整臨路且立即可供建築使用之 土地。因此實施市地重劃，既可促進都市建設發展，節省政府公共設施取得成 本及開發工程所需經費，同時土地所有權人亦可因此獲得土地價值增漲之實質 利益，可說是公私均蒙其利。 在辦理市地重劃時地主最關心的問題有二，一是重劃總費用負擔比率是多少？ 二是可分回土地的面積為何？這兩者都與民眾權益息息相關，也是區內地主參 與重劃意願之指標。而影響地主分回土地比率高低之關鍵因素即為重劃前後地 價之評定，重劃前後地價之擬定其所依據之法令，除了市地重劃實施辦法第二 十條規定外，餘則付之闕如，目前在地政機關有關地價資料中，最可供參考或 比較之數據唯有公告土地現值。究重劃前後地價與公告土地現值之關係為如 何，及辦理市地重劃中公告土地現值的調整，將對土地所有權人會產生何種影 響，本文係就此一問題加以分析及探討。 貳、重劃前後地價查估之依據與用途 依市地重劃實施辦法第二十條規定查估「重劃前之地價」應先調查土地位置、 地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各 宗土地地價；至「重劃後地價」則應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道 路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街 之路線價或區段價。由此觀之，查估重劃前後地價其所勘酌影響地價之因素並 不相同，其於擬定時所考量的因素或方向亦非一致。最主要的，重劃前地價係 針對重劃區內各宗土地的特色，分別擬定其宗地地價；而重劃後地價則著重在 分析重劃後各街廓之差異，據以擬定其路線價或區段價。至於公告土地現值在 此之作用，很明顯的係作為在查估或擬定重劃前地價時之參考。 重劃前後地價評定的目的依市地重劃實施辦法第二十一條及二十九條規定 係據以計算出重劃區「公共設施用地負擔」、「費用負擔」「土地交換分配及 變通補償」等之標準，是整個重劃區成敗之重要數據。重劃前後地價之高低與 地主分回土地比率的關係如黃文鳳（1998）歸納如下： １、當重劃前地價固定時，重劃後地價越高分回土地的比率越低，反之則越 高。 ２、當重劃後地價固定時，重劃前地價越高分回土地的比率越高，反之則越 低。 經由以上的分析，公告土地現值既作為重劃前地價擬定的參考，由此可推估當 公告土地現值越高，則重劃前評定之地價亦會越高，在假設其他影響地價因素 不變之情況下，將導致地主可分配比率會提高；反之公告土地現值越低，相對 地主分配比率亦會降低。 參、重劃前後地價擬定之原則 擬定重劃前之地價，其主要目的在詳為查估並確定每一宗土地在參加重劃前價 值之高低，反映出各宗地之差異性，並兼顧其公平性，使參與重劃之每一位地 主其負擔與受益均能趨於一致。至於重劃後之地價，應參酌重劃後各街廓土地 之區位與各種條件、土地使用分區及預期發展情形等因素，估計重劃後各路街 之路線價或區段價。由此觀之，重劃後無須查估各宗土地之地價，其著重在路 線價或區段價，因此在估計時，除儘量接近市價外，也應考量其與重劃前地價 之關連性，以期地主負擔之公平合理。重劃後地價只要估計路線價各街廓區段 價的原因，係因重劃後全區均為新興之開發地區，每宗土地均為方整臨路可直 接建築使用之土地，因此個別宗地條件差異性不大，只有土地使用強度、道路 寬度與公共設施便利性等，才是估計地價時主要之考量原則。 肆、公告土地現值在辦理重劃時所扮演之角色 公告土地現值查估擬定之程序，依地價調查估計規則第六條規定：「地價調查 應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調查收益實例。」又地價調查時亦應調 查有關影響區段地價之資料，前項資料依同規則第七條規定「係指土地使用管 制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋 建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素等。」地政機關在地價調 查估計完竣後應制作買賣實例或收益實例地價分佈圖，並據辦理劃分地價區 段，估計區段地價並計算宗地地價，於提交縣市地價評議委員會評議通過後公 告實施。準此，公告土地現值是由主管機關具專業技術之人員，以客觀的態 度，運用科學的估價方法估計產生。 如前所述擬定重劃前地價時須考量土地位置、地勢、交通及使用狀況等各種影 響地價因素，分別估計各宗土地地價，故其著重在宗地地價。而公告土地現值 因政府限於人力及技術問題，係採用大量批次之區段估價方式，並以單一價格 作為多樣化用途，兩者在精確度上即有所不同。重劃前逐筆查估每一宗