港澳xx休闲步行街投资可行性研究报告.doc

港澳xx休闲步行街 可行性分析报告 开发商：嘉兴港澳xx房地产有限公司 发展商：嘉兴市港澳房地产开发有限公司 浙江xx置业有限公司 香港利丰行有限公司 二OOO年十二月八日 目 录 第一部分 项目基本情况 第二部分 中标背景分析 第三部分 嘉兴商贸市场分析 第四部分 项目的市场定位和营销策划 第五部分 项目成本测算 第六部分 项目收入测算 第七部分 项目收益分析 第八部分 总体经济评介 第一部分 项目基本情况 嘉兴市土地管理局于二OOO年十一月三十日发布了《嘉兴市国有土地使用权招标公告（嘉土（2000）第3号）》。对编号为2000-4号地块（即本项目地块）进行公开招标，吸引了众多房地产开发商的关注和参投，我公司进行了认真细致的市场调查、科学的研究分析，并聘请了国内一流的商业投资专家进行分析测算，结合国内外商业街发展的最新态势，得出了令人鼓舞的结论，坚定了中标的决心。 一、本项目土地概况： 本项目地块位于嘉兴市中心最佳商贸区的心脏地带，出让土地面积37097.9平方米，东侧为建国路，北侧为环城路，南侧和西侧分别为繁华的勤俭路和少年路。 二、本项目土地规划要求： 1.地块规划为以南、北步行休闲广场为主，集商、办、娱乐和文化等多种功能为一体的综合用地。 2.地块平均容积率为1.5。 3.建筑密度不大于50%。 4.绿地率不小于15%。 5.硬地率不小于10%。 6.建筑高度沿建国路一侧以低层为主，高度控制在15米以下，靠近少年路一侧高度控制在24米以下。 第二部分 中标背景分析 我公司对本项目的看好是基于我们对今后嘉兴乃至浙江以及全国经济的增长持乐观的看法，中国未来的经济走向将极大地改变中国普通居民的生活水平，人民的消费水平将进一步提高。这将会刺激现有商业格局的改变，提高商业形态的品味，集商贸、娱乐、文化、休闲为一体的大型商业中心将会出现，港澳房产将抓住这一历史机遇，不仅实现自身的飞跃发展，也将带动整个嘉兴城市建设、商业文化的发展，为二十一世纪的新嘉兴带来一个标志性的建筑和商业中心。 宏观经济出现重大转折，经济增长新周期来临 1999年是中国经济周期的谷底 1999年中国大多数经济指标处于景气低迷状况，全国GDP增长率只有7.1%，为1992年以来的最低，投资增长率只有5.6%，为1993年以来的最低，社会消费品现价零售额增长率只有6.8%，为1994年以来的最低，因此1999年将是我国经济的谷底。 2000年中国经济出现稳定回升 在出口拉动及政府扩大内需政策下，2000年我国经济稳步回升，固定资产投资前三季度达12.9%，比1999年同期提高4.8个百分点，技改投资前三季增长21%;工业生产在前三季度保持持续两位数的增长，工业产品销售率达98.1%，工业的维持发展表明经济的后势潜力巨大;今年前三季度物价也开始止跌回升，全国居民消费价格总水平累计上升1.2%，而去年同期为-1.6%，这种种迹象都表明中国经济已经走出低谷，开始了新一轮的经济周期。 3、2001年经济将进一步增长 2001年是新的世纪的开始，也是我们实施十五计划的开始，中央政府将继续以发展为主线，对经济结构进行战略性调整，继续实行积极的财政政策，促进消费，加大投资力度，刺激经济进一步回升。我们也将加入WT0，与世界经济接轨，充满活力的宏观经济环境有利于投资。 二.嘉兴市经济现状及发展 嘉兴市位于长江三角洲南翼，地处浙北杭嘉湖平原的东部，东北紧邻上海市，西连杭州和湖州，市区距上海、杭州均不足100公里，铁路、公路、航运等水陆交通干线发达，交通便利。 嘉兴自古繁华，素以“鱼米之乡、丝绸之府”著称，目前所辖五县两区人口共330万人，其中市区78万人口。 主要经济指标 1978 1985 1990 1995 1999 国内生产总值 （亿元） 13.29 40.98 81.33 317.29 471.89 人均国内生产总值（元） 460 1366 2582 9750 14297（合1800美元） 国内生产总值增长率 19.2% 21.7% 0.9% 19.5% 10.0% 消费品零售总额（亿元） 1.47 10.70 24.25 111.78 197.09 嘉兴市已进入人均国内生产总值1800美元的阶段，表明已实现小康，居民生活将向提高生活品质方向发展，这为精品商业的发展提供了前提条件。 非国有经济比重占绝对地位 国有经济 个体私营经济 集体经济 其他经济 1980 51.3% 0.1% 48.6% 0 1995 13.7% 21.6% 49.9% 14.8% 1999 4.5% 52.0% 21.1%