南京某国际高尔夫项目销售投资可行性研究报告书（提纲）.doc

南京 **国际高尔夫项目销售建议书（提纲） 一、项目综合分析1、?项目地块：**国际高尔夫项目地块的区位优势地位十分显著。（1）?天然优势：地处南京城东北部板块，属““大东郊”的范围，紧临**东北山麓，周边分布、、等世界级、国家级风景名胜，本地块完全纳入群山环绕、树木青翠、流水潺潺的中山陵风景区域之中，天然景观环境资源得天独厚。（2）?文化优势：传统文化崇尚紫气东来，南京六朝古都千百年的文化积淀形成特殊的“东部情结”，在南京人心目中紫金山东麓充满神韵、令人向往。文化资源的魅力无限。（3）?交通优势：处在成熟道路网架之中，交通四通八达。北有312国道宁镇公路，南有沪宁高速和宁杭公路，东西介于绕城公路和环陵路之间，连接南京市内，连接长三角上海、杭州、苏锡常镇江各城市。具有南京都市圈辐射力。（4）?政府导向优势：符合南京城市重点发展方向。周边聚宝山、马群、仙林、麒麟、亚东等区域内房地产高定位项目已成气势，大学城、科技园的崛起指日可待，在未来三五年内，这些闪光点将形成面连成片，连动发展成为崭新的东部新城区，正加快东部成为城市一部分的进程，紫金山将成为城中山，本项目地块目前看来已经不算很偏，今后更加成为城市中心地带。人气潜力、地块潜力不言而喻，消费指数、兴旺指数将不断攀升。2、?周边房地产项目比较：我们在城东大区域的范围内对相关别墅类型开发楼盘进行分析。n?帝豪花园：本项目尊贵芳邻，各居环陵路东西两侧。南京传统的顶级纯别墅区，从94年起开发建设，因其进入南京市场时间过早，定位极高，且内部股东纠纷，导致开发周期大大延长，经营效率并不高，但是以今天静态的眼光来看，帝豪花园仍然是南京难得的一个成功的纯别墅项目。虽其建筑单体已远远落伍，但它内部大都为单体别墅，定位纯粹，依傍中山陵东坡，自然植被条件极其优越，被南京富豪阶层一致认可为最好的顶级别墅区，基本出售出租完毕，业主多为顶级富人和南京及周边城市外资企业外籍人士。此项目奠定了环陵路顶尖级富人区的独特氛围。?n?聚宝山项目：本项目未来年轻伙伴，与本项目北端相临，仅相隔一条312国道，江阴阳?光集团6.3个亿所得。媒体前期炒作曾称该地块为“南京最后一块别墅用地”。聚宝山地块已规划为又一高档社区，标准很高，集多层、小高层和别墅为一体，将是彼此竞争的对手，别墅销售受到相互的制约。n?亚东新区：亚东背景资料：94年启动，在国务院“南京市2010年城市发展规划”中列为“卫星城”，定位“科技、教育、旅游及自然生态保护区”，早期为美资合作开发，后因合作前景不明而美方撤资，转为自主开发大学区及休闲居住区。早期普通住宅项目如雁鸣山庄、亚东花园城定位为针对低端市场的廉价房，价位从1300、1400升至1800、1900；后期的咏梅山庄随着南师大分校的建设定位抬升，其消费目标群从中低端向中端转移，销售均价约2200、2300，但开发商因受前期低端项目的成功开发思路影响，对咏梅山庄定位没有根本转变，其售价的涨幅实际低于该地块应有的涨幅，现咏梅山庄已基本销售完毕。目前仙林大学城整体规划方案已出台，亚东成为南京未来重点发展的一个板块。预期该区域以后的新项目面市，其市场定位将依托于大学城向中高端转化。亚东两个最具有典型代表意义的别墅项目金陵家天下，沁兰雅筑，都是以联排及双拼为主打，规划设计均为上乘，销售状况良好。但因受江宁翠屏山联排别墅板块的强大压力，价值上升空间非常有限。二、项目定位建议本项目规划设计要点将高尔夫球运动场地与一类纯别墅居住地共同建设，共同演绎，创导成为经典纯粹高尔夫与经典纯粹别墅亲密接触、交相辉映、联袂主演的升级版新地产模式，比曾经辉煌的高端别墅时代更胜一筹，比奥林匹克主题花园住宅更胜于蓝，可谓绝佳精彩钻石搭档。高尔夫与豪宅融为一体，简直是天生一对之天合之作（品）。高尔夫将健康运动、自然风光、社交礼仪风范、时尚服饰文化、建筑欣赏等诸多美好因素菁英汇，凝聚一种经典休闲生活方式，展现一种瑰丽人生境界。高尔夫代表着人们回归自然、拥抱阳光、草地、清新空气的国际顶尖生活方式，天然符合于风景优美的高尚居住地，与国际顶尖豪宅最富有适应性，紫金山优势自然环境将成为高尔夫与豪宅共同的摇篮和背景。因而，本项目作为国际高尔夫顶尖豪宅的总体定位已勿容置疑。从营销的角度，我们应当将项目的总体定位更加具体化使之有血有肉、有声有色、内涵丰富以链接市场贴近客户需求。我们要做如下的几项工作：1．给它命名。一个好的命名正如一个高尚灵魂的象征，将傲然独领风骚且流芳百世。从高尔夫的角度，泰国有蓝峡谷，印尼有“山之精灵”，从豪宅的角度，北京有圆明园，半山、深水湾和浅水湾的豪宅更是全球出名?。我们的高尔夫豪宅兼具二种特质，当然名字要特别有品味、吸引力。2..给它概述性具体定位。本高尔夫豪宅在地段环境的