现行房屋与土地课税评价之研究-高雄市税捐稽徵处.docVIP

高雄市政府100年度研究發展成果報告提要表 研究題目：現行房屋與土地課稅評價之研究 研究機關暨人員：高雄市西區稅捐稽徵處 甘黛媛 獲獎等次：乙等獎 研究緣起與目的 研究背景 現行房屋與土地係採分離評價分離課稅，但5月房屋稅開徵時，常被納稅人所質疑，為什麼14樓的國民住宅房屋稅近乎是透天房屋的2倍，房屋評定標準單價房屋越高樓層數，其標準單價越高，以鋼筯混凝土造單價為例，高雄市一般房屋標準單價表略如下：4層：3,000元，14層：5,500元，17層：6100元。以此表示14層以上房屋財產價值近為4層房屋2倍。 地價稅按區段地價制度，即同一區段內透天房屋與大樓所課徵的地價稅及土地增值稅所依據公告地價及公告現值是相同，換言之土地稅評價是未考慮樓層者之租稅負擔差異性。 土地與房屋一種標準財產稅。係以財產價值而課徵，越高樓層數房屋其財產價值會並不會比透天房屋高，現行土地與房屋稅評價方式僅顯示出不動產實際價格越來越背離。 二、研究動機 房價過高位居「十大民怨」之冠，超過九成的民眾擔憂貧富差距擴8大認定標準作為課徵豪宅依據： （1）（3）（4）6）戶戶車位（7）（8）8大認定標準執行力為何？下列依行政程序法所適用的原則詳加討論如下： 明確原則：行政程序法第4條行政行為之內容應明確，上述認定標準除戶戶車位及獨棟建築外，其他的認定外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、保全嚴密、管理周全等皆無明確的認定標準，難以作課稅認定的依據。 平等原則：行政程序法第6條行政行為，非有正當理由，不得為差別待遇。上述的評定方式皆屬主觀的認定，若有二棟市價相同的房屋，有一棟符合課徵豪宅稅標準，課徵豪宅稅，另一棟因上述八大原因外的因素，亦擁有高市場的價值，卻不須課徵豪宅稅，是不符合平等原則。 依法行政原則：八大認定標準，因缺乏明確原則及平等原則，且外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、保全嚴密、管理周全等皆屬主觀認定標準，除增加承辦人行政處分因難外，納稅人不服行政處分，提起行政救濟時，八大認定標準未必能經得起考驗。 除上述豪宅稅，財政部奢侈稅；然而，這些稅目真的可以讓所得分配更平均嗎？ 實價為評價基礎，以改善現行房屋評價因各縣市新建房屋層數高低影響城鄉建設差距現象，使租稅具中立原則。 貳、研究方法與過程 一、研究架構 以房地產稅評價制度為架構，先分析現行制度情況，再探討現行制度的問題及影響，進而提出方案使房地稅制更臻公平合理。如圖。 二、研究方法 個案研究 本研究係探討現行房屋稅對個人的影響，以大樓房屋及透天房屋的個案研究方式，假設在客觀及主觀環境相同下，僅因持有建築層數不同，在現行房屋稅評價，以量化方式比較大樓房屋及透天房屋所應負擔房屋稅情形，進而彰顯現行房屋評價問題及對個人的影響。 迴歸分析 利用內政部營建署的官方次級資料，有關建築物使用執照按層數別分，探討現行房屋稅評價對縣市稅收影響，以各縣市新建築物稅層數為變數，運用spss統計軟體中線性逐步迴歸分析法分析新建房屋層數對各縣市稅收的影響。 文獻分析法 運用學術論文、期刊學報發表相關文獻，以不動產估價相關理論為主軸，深入探討現行公告地價及公告現值評價制度，及現行制度下對個人稅負及縣市稅收影響，作房地評價制度改進之基礎，並對我國現行房地稅評價制度提出建議，期能達成房地租稅公平，作為本研究方向。 三、研究流程 本研究的流程係形成於現行房地產稅評價制度所衍生的癥結為主題，經搜集相關資料，並由個案研究及迴歸分析等流程，將其影響作成分析，在不動產估價相關理論基礎下，提出對房地產評價制度結論與建議。如圖 參、研究發現與建議 一、研究發現 （一）房屋之稅制評價 1.對個人稅負影響 現行房屋稅評價因以成本法為估價原則，樓層越高房屋標準單價越高，在房屋面積、所在地段等其他條件相同的情況下，在高雄市14樓住家大樓所負擔的房屋稅是4樓透天房屋1.89倍，臺北市則為2.55倍，臺中市則為1.83倍，皆有重課住家大樓輕課透天房屋的現象。 2.加計地段率對個人稅負影響 地段率指房屋因所處街道之商業交通情形而影響房屋的買賣價格所應加計在房屋現值比率，地段佳對透天房屋有利於出租或營業，對大樓住家品質而言反而不利。但在其他條件相同情況下，房屋稅加計地段率後，在高雄14樓住家大樓所增加的房屋稅是4樓透天房屋的1.58倍，臺北市則為2.05倍，臺中市則為1.83倍，有違量能課稅，且地價調查估計規則已地段繁榮已反應在規定地價課徵地價稅，房屋稅再課徵地段率，就同一財產稅而言是重複課稅。 3.房屋移轉現行稅制對個人影響 現行買進房屋課徵契稅，賣出房屋課徵財產交易所得，二者都有依房屋評定現值作為課徵依據，因此，個人從買進、持有，到移轉房屋所負擔稅賦皆重課住宅大樓房屋，輕課透天房屋。 4.對縣市稅收影響 新建房屋增加房屋稅，在