千岛湖玫瑰园2009年度营销推广计划[38p].docVIP

绿城养生堂·千岛湖玫瑰园 2009年度营销推广计划 养生堂浙江千岛湖房地产有限公司//2009年2月17日 本营销推广计划的前提背景 经过项目公司的市调研与前期准备，经集团公司批准与决定的2009年经营指标是展开本报告的前提。 开盘时间：内部计划首次开盘时间7月初，10月可二次开盘，推出新一批房源。 开盘产品：计划今年高层公寓开盘7幢，共379套，5幢排屋共25户。7月先推望湖园1#、3#楼，清泉园2#、4#楼共11户；8月推出望湖园组团2#、4#楼；10月推出望湖园5、6、7#楼，及清泉园6、7、10#楼。 销售指标：本年度可销售额为4.4亿元，目标销售率为50％，销售指标为2.2亿元。其中：排屋可售金额9532.55万元；公寓可售金额34467.45万元。 营销费用：作为新开盘项目，按照目标销售额的1－2％计算，营销费用区间为220－440万，尽量在营销上实现性价比，实惠有效。项目公司希望控制在350万元以内。 开盘价格：高层送地下车位，起价5600元/㎡，整体均价6500元/㎡以上；排屋整体价格在360万元/套以上。（暂定价格，最后价格根据市场形势再研究决定。） 目标客群：高层和排屋以千岛湖当地客户为主；花园住宅以杭州等外地客户为主。 【目录】 千岛湖楼市基本概况 产品定位和形象定位 本案营销整体思路 营销推广框架及年度计划 年度营销费用预算 销售进度控制 2009年园区服务体系工作初步设想 千岛湖楼市基本概况 1．千岛湖城市概况 1）城市名片——千岛湖 千岛湖镇为淳安县城，位于千岛湖东南面。千岛湖是中国国家级风景名胜区，山清、水秀、岛美，被世人称为“中国最美丽的湖泊”。2008年接待游客220.3万人，其中千岛湖景区接待购买大门票下湖游客160万人，分别同比增长21%和14.2%；旅游大门票收入1.513亿元，同比增长15.3%；旅游经济收入达25.1亿元，同比增长30%。 2）城市定位——长三角城市群度假之都 随着长三角城市群财富阶层的进一步发展壮大，千岛湖镇将成为上海、杭州、南京、金华、义乌、台州、绍兴、衢州等富商第二套花园住宅的集中地，将成为长三角城市群度假之都。 3）城市动脉——杭千高速 杭千高速被誉为“华东地区风景最优美的高速公路”，全程140公里，距杭州约1.5小时车程。杭千高速的开通，进一步拉近了千岛湖和杭州、上海等国际都市的距离，让长三角城市群尤其是杭州人周末到千岛湖度假居住成为了可能。 4）城市经济数据 淳安县人口：45万； 千岛湖镇人口：7万； 2008年GDP：89.6亿元； 2008年人均生产总值20649元； （同年度杭州人均生产总值为70832元，约为千岛湖的3.5倍） 人均生产总值年度增长率18％。 千岛湖镇居民2008年人均收入：16645元。 2．千岛湖楼市发展概况 1）针对本地的公寓市场十年发展史 1998年，锦绣花园一期，均价900元/㎡。清波花园一期1000元/㎡。 2001年，明珠花园一期，均价1300元/㎡。 2002年，明珠花园二期，均价1700元/㎡，以本地消化为主。 2003年，明珠花园三期，均价2300元/㎡，外地投资客占40％。 2005年，明珠花园四期，均价3200元/㎡。 2008年，金色阳光公寓，均价4500元/㎡。 从1998年住房货币化改革以来，淳安县房地产总体上步入正常发展轨道。2000年以明珠花园为代表的商品房建设拉开了淳安县房地产快速发展的序幕，随着住房制度改革的逐步深入，居民收入水平的不断提升，大量的市场需求被激发。八年来，房地产开发投资规模基本呈持续快速增长态势，大部分年份房地产开发投资增速明显高于全社会固定资产投资增速，房地产投资占全社会固定资产投资比重也在稳步上升，房地产投资对拉动全社会固定资产投资增长作用越来越明显。2000-2004年年均增长63%，尤其是2002-2004年，房地产投资增幅均超过50%，其中2003年增速跃升至顶峰，达到了134.4%。但目前千岛湖镇面向本地市场的房产品整体开发水平仍旧较低，住宅产品多为多层建筑，建筑式样比较陈旧，风格差异不大，园区内景观简陋，配套服务系统不完善。 2）针对长三角地区的度假花园住宅和度假酒店公寓开发状况 2005年，绿城、滨江、通盛等众多杭州知名品牌房产加盟千岛湖开发，这些品牌房产主要开发针对外地投资、度假客户的高档次产品，以高档别墅及酒店式公寓为主，多依托星级酒店。 2007年，绿城·千岛湖度假公寓开盘均价17000元/㎡，目前约26000元/㎡。绿城·千岛湖度假公寓出现以后，一方面给这个城市以一个异常优美的标志性建筑群，大大地提升