商业地产发展趋势及融资战略[59p].pptVIP

地产新政改变产业格局 地产新政改变原来的产业格局 土地政策：土地革命、折迁政策 、征地 政策、开发区政策 信贷政策：121文件、提高资本金比例 司法解释： 11种合同无效、其中5种可要求双倍赔偿 旧的产业格局：以销售为主的住宅开发快速增长，并成为行业的统治业态 新的产业格局：以经营为主的商业地产及其它地位快速提高；产业业态更加丰富；随之而来的是房地产金融的兴起 商业房地产特征 房地产竞争激化的结果之一：细分与整合 属专业房地产的一种，具有很强的商业属性：旅游地产、教育地产、文娱地产 所有、占有、使用、处分、收益权可独立、分别行使 参与者众多、法律关系复杂 周期长、风险大、收益高 土地使用权短 商业房地产的产业链 经济增长带动商业地产的兴旺 商业房地产快速增长 收入增长消费加速带动商业地产的兴旺 收入增长刺激了消费需求，消费需求提高带动了商业地产 投资需求快速提高及中国人对房地产的偏好带动商业地产的兴旺 中国投资渠道狭窄，投资需求快速提高 中国文化-对房地产，特别是对商业房地产的特殊偏好 安得广厦千万间 一铺富三代 商业房地产的几种盈利模式 香港模式 商业房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成。通常房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售 美国模式 只租不售,实行管理者与经营者相分离的模式 柳林大厦模式 也称为“小商铺、大商场”模式，拆散零售、统一经营管理收取固定回报的投资模式。柳林大厦、“韩国城”、 新时代广场、东海商都 万达模式 订单地产加出售部分产权商铺，其核心理念是与世界一流商业企业合作开发大型商业广场，以“先订货，后生产”的商业模式来进行开发。万达集团商业地产已和世界500强企业沃尔玛、家乐福、普尔斯马特、大洋百货、欧倍德、百胜餐饮和百脑汇电脑城等签订了联合发展协议，每个项目均有5-8家不同业态的主力店进驻。 截止2003年11月底，万达集团已经在全国20个城市成功开发和开业了22个万达商业广场（WandaShoppingMall），按照规划，到2005年，万达大型商业广场项目将达到50到80家。 我国流通业十五计划 十五计划主要目标 年均增长9%，其中批发零售年均增长10%，餐饮年均增长15% 十五计划结构调整重点 大力发展连锁经营。十五末，连锁店铺10万，销售额7000亿，年均增长35% 积极推进物流配送发展 稳妥进行电子商务试点 西方零售业态的四次革命 我国八大零售业态 我国八大零售业态 4. 仓储式会员商店 指会员制的仓储式商店，沃尔玛、麦德龙都属于这一类型。它们都是会员制，但是方式不一样，消费对象也不一样。麦德龙的会员制客户类似三级批发商，面向社会团体、中小商户，它的客户很集中，20%的顾客，购买它80%的商品，它能更好地掌握其顾客的需求 5.百货店 是指在一个大的建筑物内，根据不同的商品设立销售区，开展定货、管理、营运，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。是大家最熟悉最成熟的一种经营方式，也是现在经营最不景气的一种零售业态。最根本的原因在于这些店建立于90年代初经济最旺盛的时期，而且大部分在贷款利息最高的时候负债经营。 目前国外的百货店，基本上经营服装服饰，以流行时尚为主，跟超市完全不一样。目前百货店要调整，一定要本着这个方式去调整，才能立足 　　 我国八大零售业态 6.专业店 指以经营某一大类商品为主，并且备有丰富专业知识的销售人员和适当的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售业态。 这个业态在国外刚刚起步，是百货店最强有力的竞争对手。 7.专卖店 指专门经营或授权经营特定品牌，适应消费者对品牌选择需求的零售业态，经营的商品可以不是某一类的商品 8.购物中心 指有计划地开发拥有管理营运的各类业态、服务设施的结合体。是有计划开发的，由一些开发商来建设的。与批发商场的不同在于购物中心有的主力店，占很大比例，有主题、选址、设计，有统一计划，有管理公司统一管理 零售业态其它种类 按地理位置 市级商业中心商铺（黄金地段商铺）、区级商业中心商铺、社区商铺 按特点 专业街商铺、地铁商铺、旅游商铺、校园商铺 按规模 超级特大、大、中、小 现代零售业态的发展趋势 大型化 细分化 廉价化 连锁化 网络化 社区化 便利化 农改超 房地产企业的资金来源 资本市场成为商业地产必由之路 资本市场有利于解决房地产行业的诸多固有问题 房地产在资本市场中大受欢迎 2004：地产金融年 信托：现实的选