关于某住宅小区渗水漏的有关情况分析.docVIP

关于某住宅小区?渗漏水的 ? 研?究报告 一、?基本情况 某住宅由商?业房产开发，总建筑面?积83202.47平?方米，由32幢住宅建?筑组成，住户646户?,房屋为砖混结构,层?数为5+1、6+1，?底层为车库，屋顶为坡?屋面、局部为露台。项?目于2003年竣工交?付。因存在屋面、墙体?、窗边等部位渗水现象?，影响了居民的正常生?活，业主强烈要求维修?。 二、渗漏水现象及?原因分析 经现场查看?，房屋渗漏水主要在山?墙，窗台，飘窗处，并?且导致已装修的住宅墙?面有霉变及水渍，少数?顶楼住户有屋面渗漏水?现象，房屋外墙抹灰层?龟裂现象较普遍，外墙?涂料多处存在剥落现象?。 小区共32幢房屋?，全部涉及渗漏水，初?步分析主要原因是： ?部分塑钢窗尤其是飘窗?本身存在质量问题，拼?缝不严密，水密性能差?；施工过程中部分窗框?与窗台间砂浆或细石混?凝土填嵌不到位，存在?缝隙，窗框与外墙间密?封胶涂抹不到位，密封?胶老化开裂。 施工过?程中外墙脚手架洞口未?填塞密实，存在缝隙。?外墙墙体砌筑过程中砌?筑灰缝质量差，未达到?满灰满缝的要求，导致?墙体局部漏水严重。 ?外墙面抹灰层施工质量?差，龟裂普遍，局部空?鼓，涂料基层起翘脱皮?，造成墙体渗水和内墙?霉变现象。 屋面原有?泛水防水卷材老化脱落?，天沟部分有垃圾，落?水口堵塞排水不畅，坡?屋面泛水年久失修，白?铁皮已锈蚀腐烂；部分?落水口通过维修，管口?口径变小，出水不畅，?部分下水管破损，综上?原因造成屋面部分（包?括天沟、露台）渗水。? 维修的主要?技术措施 （一?）塑钢窗渗漏水 ? 1、全数逐一检?查窗周围的密封性和防?水情况，对周边渗水严?重的凿除粉刷层后重新?粉刷到位，对所有窗框?四周的老化硅胶进行清?理，重新打耐候结构硅?胶封闭处理（详见图一?）； ? ? ? ?图一 2、对?窗框与墙体间存在间隙?的重新打发泡剂进行填?实处理，表面打耐候结?构硅胶封闭处理； ? 3、对飘窗上口?阴角渗水部位采用水泥?砂浆找坡并做603卷?材防水处理（详见图二?），施工中在确保防水?堵漏的同时注意外立面?的整体效果。 ? ? ? ? 图二 4、塑?钢窗自身有渗水的进行?更换处理。 （二）外?墙渗漏水 1、局部墙?体渗漏严重的在外墙渗?漏点切割，开凿至半墙?，做好防水后墙体填嵌?密实。 2、?全数检查原墙面粉刷层?是否空鼓，将空鼓部位?做出标记，并用切割机?切开，人工凿除空鼓粉?刷层并严格按照工艺要?求重新进行水泥砂浆粉?刷处理和养护； ? 3、对原墙面（已?进行涂料饰面）进行机?械打磨，并用高压水枪?清洗墙面，使原外墙空?鼓基层腻子和残留涂料?清理干净； 4、采用?外墙专用腻子做基层（?原墙面分隔缝处先用弹?性腻子批嵌平整），并?严格按照涂饰工艺要求?采用中高档外墙弹性涂?料（上海立邦）进行饰?面，按照要求留设分隔?缝。 （三?）屋面、天沟及露台渗?漏水 1、拆?除原屋面锈蚀的铁皮泛?水，换成不锈钢泛水防?水，做好防水封口处理?（详见下图）； ? 2、屋顶原锈蚀?避雷带局部维修更换，?油漆防腐处理； ? 3、天沟内清理常?年累积的垃圾，铲除原?老化空鼓油膏防水层和?粉刷层，重新粉刷找坡?，做防水处理，防水处?理方法可同近几年常熟?老住宅小区改造方法即?采用油膏加玻璃纤维网?格布（一布二油），并?且增加自然泄水孔（附?天沟节点大样图）；? 4、对于露?台面积较大的可采用一?布二油加3mm厚SB?S改性沥青防水卷材（?姑苏牌或三恒牌），采?用热熔铺贴法，施工质?量达到《屋面防水工程?质量验收规范》要求（?附露台节点大样图）；? ? 5、拆除原破损的?下水管，进行更新处理?； 6、原铁艺护栏锈?蚀严重的全部更换成不?锈钢栏杆，确保安全和?美观。 四、房屋维?修程序 对房屋渗漏水?的维修以幢为单位，先?由住户的维修书面申请?上报到物业管理，由物?业统计汇总后上报维修?实施单位，再由实施单?位组织经验丰富的施工?人员、监理人员对每幢?房屋渗漏点逐一检查统?计核实，施工方与住户?签订维修协议。根据渗?漏点的位置、现象及检?查情况由施工单位制定?切实可行的施工方案，?经实施单位、监理单位?批准后实施。 ? 五、房屋维修可能?存在的问题 1、 整?个维修工程工程量大，?渗漏点多，维修过程需?搭外脚手架，加上居民?出入存在安全隐患。 ?2、渗漏水点源头难找?，一次大修理后，估计?仍然会存在渗漏水点；?同时房