沈阳市北站地灯下饰城调研报告(2003版本).docVIP

 目 录 一、辽宁省沈阳市商业概况 3 二、沈阳北站周边情况介绍 4 三、项目调研报告 7 （一）地理位置及商业分布 8 （二）交通情况 8 （三）物流情况 8 （四）自然状况 8 （五）发展史 9 （六）人员成本 10 （七）经营状况 10 （八）收益成本核算 14 （九）收购建议分析 15 （十）调研综述 15 （十一）附件 15 一、辽宁省沈阳市商业概况 【沈阳市商业分布图】 沈阳市是东三省最大及全国著名城市之一，地处交通要道，占尽天时地利。历来是各大品牌大公司及实力厂商打开进驻东北首选之地，也使得其商业发达。批发、零售业以及其他业种市场遍布市区或城市周边。以批发市场为例：服装服饰类批发市场有五爱服装批发大市场、海城沈阳之间的西柳批发大市场（低档服装）、童装类有灯塔批发市场、裘皮皮衣类有佟二堡批发市场、箱包类有鞍山沈阳之间的南台箱包批发市场、黄金珠宝类为感王珠宝大市场、鞋类有南塔鞋业批发市场、电子类有三好街多家电子产品批发大世界、食品有中国小食品批发城、灯具有张士批发市场、家具家居类有九路家具城，还有眼镜类、五金小百类、机电设备类等等批发市场分布在太原街及东门一带。其各大批发市场无论是经营规模还是商户实力，在东北三省乃至内蒙古都居于领先地位，为沈阳成为东北的中心城市奠定了一定的基础。 由于沈阳发展较快，城区面积不断增大，从而形成了较多大小商业区。其中最主要是两大核心商业区：和平区的太原街中华路商圈，云集了著名的沈阳中兴购物中心、新世界百货一、二、三店、百盛购物中心、沈阳联营百货、万达购物中心（沃尔玛、百利家居）、太原街时尚地下街等零售商业项目，是沈阳百货零售首选，相当于哈尔滨的南岗商圈。另一核心商圈是沈河区的五爱批发大市场及中街商圈，五爱服装服饰批发大市场知名度较高，辐射力强，基本垄断了沈阳服装批发市场份额。中街为商业步行街，是由兴隆大家庭购物中心、沈阳春天、沈阳商业城、大商新玛特等百货及各大品牌门店组合而成的零售商圈。该商圈特点是休闲购物，类似于哈尔滨的道里商圈。其他商圈主要是围绕社区需求发展，目前规模都不能与以上两大核心商圈相比。如皇姑区的北行商圈，主要商业项目北京华联、中兴百货分店、千盛百货等。铁西区（老工业区）商圈，主要商业项目有铁西百货、家乐福超市等。 二、沈阳北站周边情况介绍 沈阳北站地处于沈河区与皇姑区交界处，隶属沈河区，是沈阳铁路客运交通主站台。并与沈阳最大的长途公交总站相邻，流动客流巨大。周边分布银行、酒店众多，交通银行、工商银行、上海浦发银行、时代广场酒店（四星级）、凯莱商务酒店（三星级）、邮政大厦（二星级）以及在建的两个金融中心等，基本形成了继青年路五里河中心商务区后的第二个CBD(中心商务区)。北站地下灯饰城位于北站正南方向，居于北站周边各项目中心位置。 北站地下灯饰城周边商业概况： 沈阳国际金融中心（在建项目） 沈阳国际金融中心（在建项目）东至惠宾街，西到友好大街，南起惠工街，北达北站二路以3.4亿元的价格面积将达到25万平方米左右总投资达40亿元。将建一幢300米以上银柱式的高层建筑——沈阳国际金融中心有望刷新东北第一高楼320米的高度以金融为主，预计4年后投入使用初步预计将10家以上的金融机构入主 华府天地： 华府天地东至惠工广场，南临东西快速干道，西接北京街北靠团结路，处于贯穿南北的青年大街和东西快速干道的黄金交汇点。距沈阳北站800米，距长途车站600米， 华府天地占地面积17万平方米建筑面积约190万平方米，总投资近100亿元人民币分为两期开发 一期建筑面积40万平方米由一座美式购物中心和五幢体楼组成项目。华府天地总建筑面积24万平方米，项目大型餐饮、娱乐、休闲、体验、景观、文化、等内容为特色 二期项目位置临近惠工广场，现尚未动工。据了解项目预计建成沈阳第一高建筑，成为城市地标建筑。 三、项目调研报告 沈阳市北站地下灯饰城调研报告 【灯饰城地理位置平面图】 （一）地理位置及商业分布 （二）交通情况 （三）物流情况 （四）自然状况 全称： 2.地址： 3.网址： 4.性质： 5.法定代表人： 6.成立时间： 7.隶属关系： 8. 营业时间：—17：00 9.主营项目： 10.经营方式： 11.商场规模：建筑面积：㎡ 使用面积：㎡ 发展史 开业之初，商户以摊床形式经营，主要经营小百、服装，品项较为杂乱。由于商户效益差，商场经营的品项多次发生变化。 1997年商场对部分经营服装的区域进行调整，改项经营灯具批发。后2001年沈阳市政府对中山路公园南门的灯具批发市场地区进行规划拆迁，商场抓住机会向此部分商户提供优惠条件，吸引其来此经营，促进了该商场灯具规模的扩大。经营品类不断得到扩充，已经囊括