《物权法》(所有权——按份共有、共同共有、建筑区分所有))答案.ppt

（二）专有部分的所有权问题 1．概念 专有部分是指具有构造上和使用上的独立性，并能够成为分别所有权的部分。 专有权是指权利人享有区分建筑物的独立建筑空间为标的物的专有所有权。 2.特点： (1)结构上的独立性。 (2)使用上的独立性。 (3)通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。 3．专有部分的所有权法律关系 (1)客体是专有部分。 (2)专有部分所有人对专有部分享有完全的占有、使用、收益、处分的权利，某一专有部分所有人出让其专有部分时，其它权利人不享有优先购买权。 (3)任何专有部分所有权人行使权利时，都应考虑全体区分所有人的共同利益，不得滥用其专有部分所有权，损害其他所有人利益。 4、立法 《物权法》第71条 （三）共有部分的所有权问题 1、概念 共有部分是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分。 共有权是指以区分所有建筑物的共有部分为标的物，全体业主共同享有的不可分割的共同共有权。 2、特点 (1)共有部分与专有部分不可分离，区分所有人取得专有部分所有权，因而取得共有部分共有权。 (2)区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定的。 (3)各区分所有人对共有部分享有的共有权利既可以按份共有，也可是共同共有。 4、共有部分的专有使用权 共有部分可以依据法律规定或者共有人之间的约定进行分割，并由某一个或者数个区分所有人享有排他的、独占性的使用权。 5、基地使用权的共有问题 建筑物的区分所有人对基地使用权享有按份共有权，建筑物的区分所有人应当基于对建筑物的区分所有而享有基地使用权。 对专有部分的所有权转让的同时转让对基地使用权的所拥有的部分权利。 （四）管理权 1、物业管理区域 物业管理区域，是指相对独立的、只成立一个业主大会并由一个物业管理企业实施(或由业主自主实施)统一物业管理的区域。 物业管理区域本质上是民事领域中区分所有建筑物的区分所有人共同行使其建筑物区分所有权的区域。 业主大会应由物业管理区域内全体业主组成，而一个物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备和相关场地在构造和权利归属上具有整体性。 2、管理团体组织——业主大会、业主委员会 为有效解决因使用共有部分或者共有部分中的专有部分形成的纠纷而设置一个管理团体的组织，从而形成团体关系。 4、管理权的特征 管理权的团体性——与专有权、共有权的同等性——永续性 5、成员权 权利：对重要管理事项的表决权、参与订立规则的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停止违反共同利益行为的权利。 义务：承担团体协议、章程等规定的义务，接受管理者管理等。 6、立法 《物权法》第75条、第76条、第77条、第78条、第79条、第80条。 案例：原告袁某诉称：与被告系上下邻居关系，1999年底，被告进行房屋装修时，擅自破墙开门开窗，将五层共用平台占为私用，在上面种植花草，放置石桌、石凳等。还在通往五层共用平台的五层共用走道上安装铁门，将铁门之内的共用走道作为厨房占用，妨碍原告及其他居民进出五层共用平台。后经居民投诉，2004年在区房地局的干预下，被告拆除了上述部分违章搭建。2006年底，被告又擅自在五层共用平台上搭建阳光房，该阳光房房顶距原告窗户仅90厘米，严重影响原告安全。为此，原告多次与被告交涉，但被告置之不理，给原告人身安全及身心健康均造成严重影响。故原告起诉法院要求判令被告： 1、拆除搭建在某路1072弄29号五层共用平台上的阳光房，恢复共用平台原状； 2、排除通向五层共用平台的妨碍，拆除搭建在某路1072弄29号五层共用走道上的厨房，恢复五层共用走道原状； 3、赔偿原告精神损害费人民币3，000元。 被告袁某某辩称：某路1072弄29号四层屋顶上的阳光房非被告搭建，五层走道上搭建的厨房系被告的前任住户所为，且与居住六层的原告无任何关联，不影响原告的通风、采光和通行，对此，原告没有诉权。综上，要求法院驳回原告的所有诉讼请求。 案例：丈夫周男与妻子王女婚后共同出资，购置了丰台区草桥欣园小区的商品房一套。购房时因周男在外地工作，只有王女与开发商签订了商品房预售合同。后因夫妻感情不和，王女于2009年5月擅自将房屋卖给了陈某。周男得知后，一纸诉状将王女与陈某告上法庭，请求判令王女与陈某签订的房屋买卖合同无效。 一审丰台区法院认为，争议房屋为周男与王女的夫妻共有财产。王女出售房屋未告知周男，侵害了周男的合法财产权利。另一方面，购房人陈某虽然已经支付了房款，进驻了房屋，但是因诉讼时陈某尚未取得房屋产权，故，陈某不具备善意第三人的条件。因此，判