南昌市恒茂国际都会商业定位报告书-66页.pptVIP

恒茂国际都会商业定位 2007年4月 本次提报主要内容 南昌商业地产浅析 项目周边商业分析 项目商业定位建议 商业业态组合建议 南昌商业地产浅析 南昌传统商圈发展 传统商圈的演变 上世纪90年代之前，南昌市自西向东有胜利路、中山路、八一广场百货大楼、洪客隆商场、洪城大厦、洪城大市场等大小四五个商业中心，随着市场的变化，目前仅存的传统意义上的商圈大致也就只有胜利路、中山路商圈、八一广场商圈、洪城大市场商圈等几个商圈了。 传统商圈的继续发展 传统商业中心区胜利路步行街、中山路及八一广场一带在原有效应的基础上还有所发展：胜利广场、新龙基广场、地王广场、中山城、万达购物广场、财富广场等高档次商业中心的兴建为之提供了充足的后来保障。 市中心商业地产追求的“聚集效应” 在商业形态上，商圈的集聚性明显，当前除了仓储式商场和社区商店外，商圈内可容纳百货店、大卖场、超市、专卖店等多种现代商业形态，满足消费者“一站式购物”的需求，这以“万达购物广场”为典型代表。 商圈的辐射性也十分明显，综合性商圈往往能吸引市一级乃至省一级行政区域内的消费人群。 每逢周末及节假日，南昌市现有的这几大商圈人流极旺，特别是洪城大市场，来自各地的商人都在此采购物品。 订单地产 “万达”商业地产开发推出“订单地产”模式，推动南昌地产开发“模式”创新。 “订单地产”，就是商业地产开发商与世界知名商业企业签定联合发展协议，在全国各大城市开发大型商业广场。万达通过“订单地产”模式与沃尔玛结成战略联盟，在南昌已经开发了“万达购物广场”，给南昌商业地产开发注入了新的活力。? 南昌商业格局的变化 传统商圈以老城区为核心，中山路为轴心，两边扩展延伸 区域性商业中心初现雏形 多种业态同步发展，从单一功能型向复合业态过渡 南昌商圈发展趋势 传统商圈向新的市级商圈乃至省级、国家级商圈发展，南昌的商业地产开发，只能说是刚刚兴起，其发展空间还有很大。 随着南昌市城市人口的扩容，南昌的商业地产，至此只能说是刚刚兴起，其发展空间还有很大的增加，商业地产还在为新型商圈（如特色商业街等）的形成推波助澜。按商业消费理论，每20万人口居住区即可形成一个区级商业中心，而南昌市将要形成一个300万城市人口的居住地，照此推论，南昌市城区仅区区四五个商业中心还远远不够。 现在的几个商业中心都具备形成区级、市级、省级商圈的条件，都适合以商业地产为先导的综合性地产开发，未来将朝市级、省级乃至国家级商圈发展。 商业发展机会点 南昌大型高档商业中心的机会：作为一个经济不断上升的省会城市，大型高档商业中心的形成是必然的趋势所在，而且将会有巨大的开发价值。 目前南昌可以说在经济的发展、市场的需求、生活消费的要求上，还未有一个真正的商业模式和结构可以满足中高档消费要求，以及一个可以飞跃目前商业模式，达到让众多中高挡消费者期待的一个集娱乐、休闲、购物、高档住宅为一体的大型类似香港的太古城这样的高档商业中心。。 项目周边商业分析 区位规划 商业现状 项目地处南昌北京东路、上海路主干线，在区位上不属于南昌传统商业中心的概念； 地块临近南昌大学等大中专院校，周边有南昌天虹商场超市、百货大楼及国美家电卖场等完善、齐全的商业配套，整体来讲商业发展有一定的潜力，消费层次并不低，基本上已被片区内消费者所认可。 但现有商业档次大多集中在中低档水平，缺乏中高档品牌商业支撑，经营档次与消费需求差距较大，消费者消费选择余地仍相对较小，因此流失了很大部分中高端消费群体。 不利之处 偏离主力商圈 区内整体商业档次较低 北京路路幅过宽 上海路商业面貌较差 区内消费主力为常驻中低收入居民，缺乏消费层的多元化 政府规划形成区域商业中心，对提升商业档次有一定的影响 结论： 此些不利之处将会影响到项目的今后的走向，观察现有成功商业物业，其相同点在于所在商圈（主力商圈），消费力集中，业态的唯一性领先性，主力商家的号召力，商业定位的可持续性，才能将资产转为优良投资途径。 城东商业圈发展规划 青山湖区十一五规划发展的城东商业圈北起南京东路，南至洛阳路，西接洪都大道，东临京东大道的区域内，形成了“田”字型商圈。 规划发展的城东商业圈重点发展购物消费、酒店餐饮、宾馆住宿、休闲娱乐等传统服务业，不断拓展电子商务、金融保险、中介代理、信息咨询等现代服务业，提高集聚力和辐射力。 着重打造有特色的商业街，如洪都中大道文体休闲街、江大南路时尚风情街、上海路精品服饰街、高新大道餐饮娱乐街、北京东路金融商贸街、南京东路家居文化街等专业特色街为主的城东商业街区。 利用洪钢、南方电动工具厂等国有大中型企业整体搬迁腾出的空间，精心打造商住商贸精品工程，繁荣整个城东片区。 2006年上半年人均消费支出及构成 人均消费分析结论 食品支出占生活费支出的比例比去年同期降低，