第七章_房地产开发资金筹集与成本监控管理课件.ppt

第七章 房地产开发资金筹集与成本监控管理 一般来说，资金筹集必须注意资金筹集成本，同时必须注意资金筹集的风险及资金方案的可靠性。任何一个资金筹集方案，必须同时在币种、数量、期限、成本等方面满足房地产开发项目的需要。 第一节 开发资金流动的特征与资金筹集的基本原则 一、开发资金运动的过程及资金流动的特征 房地产开发资金在其运动过程中不断改变其形态，从货币资金开始，分别转化为储备资金、生产资金和成品资金，最后又回到货币资金形态。这样周而复始的循环，形成房地产资金的运动过程。 二、开发资金筹集的基本原则 （一）安全性原则 （二）经济性原则 （三）可靠性原则 第二节 开发资金筹集的渠道和方案编制 一、开发资金的筹集渠道 （一）自有资金的筹集 房地产开发商对任何房地产开发项目都必须投入相当量的自有资金（30%~35%），这是房地产开发的基本条件之一。通常，开发商可以筹集的自有资金包括： 现金； 其他速动资产； 近期可收回的各种应收款。 有时企业内部一些应计费用和应交税金，通过合理安排，也可应付临时的资金需求。 一般情况下，开发商不可能在银行存有大量的货币资金来等待开发项目，货币资金只是自有资金筹集的一方面，速动资产的变现也是重要的资金来源之一，它包括企业持有的各种银行票据、股票、债券等（可以转让、抵押或贴现而获得货币资金），以及其他可以立即售出的建成楼宇等。至于各种应收款，包括已定合同的应收售楼款及其他应收款。 只要开发项目的预期收益高于企业自有资金的机会收益（如银行存款利息等）或速动资产变现损失（包括机会损失）等，开发商都可以根据自身的能力，适时投入自有资金。 （二）银行贷款 常用的银行贷款方式有： 1、房地产开发企业流动资金贷款 房地产开发企业流动资金贷款是房地产金融机构对开发企业发放的生产性流动资金贷款，其贷款对象是在规定贷款范围内、具有法人地位、实行独立经济核算的从事房地产开发活动的企业。 房地产开发企业流动资金贷款一般要经过贷款申请、贷款评估与贷款审核、核定贷款额度与期限、签订贷款合同和担保合同等过程，并办妥有关手续，最后由银行按贷款合同规定发放贷款。 3、房地产开发项目贷款 房地产开发项目贷款是指房地产金融机构对具体房地产开发项目发放的生产性流动资金贷款。它的特点是贷款只能用于规定的开发项目，贷款对象是一些投资额大，建设周期长的开发项目，如大型住宅小区等，承担项目开发的房地产开发企业是开发项目贷款的债务承担者。 与房地产开发企业流动资金贷款不同，开发项目贷款时，银行参与项目的选择，参与可行性研究工作，并进行项目评估，未经评估的项目一般不承诺贷款。银行参与项目扩初设计及概算的审查，并根据项目有关情况参与销售价格的评估。银行参与项目年度计划的安排，并根据计划执行情况，编制年度贷款计划，核定贷款额度。 4、房地产抵押贷款 房地产抵押贷款是指借款人以借款人或第三人合法拥有的房地产以不转移占有的方式向银行提供按期履行债务的保证而取得的贷款。 当借款人不履行债务当时，银行有权依法处分作为抵押物的房地产并优先受偿。当处分抵押房地产后的资金不足以清偿债务时，银行有权继续向借款人追偿不足部分。 可以设定抵押权的房地产有：依法取得的土地作用权；依法取得的房屋所有权及相应的土地使用权；依法取得的房屋期权；依法可抵押的其他房地产等。 （三）债券筹资 （四）股票筹资 （五）其他筹资方式 1、各类信托基金 2、预收购房定金或购房款 3、寻找经济实力雄厚的承包商 一方面可以在资金临时短缺时，争取由承包商垫付部分费用（当然，这种方式应慎用）。 另一方面，对于一些预期效益好的开发项目或具有投资价值的房地产，开发商可以吸引承包商投资参与房地产开发、承包商和开发商共担融资风险和市场风险。 此外，寻找有实力的合作伙伴合作共同开发房地产项目也是一条有效的筹集资金的方式。 一般情况下，在进行具体项目的开发建设时，上述各种渠道是综合运用的。 例如，开发商用汇集到自有资金用于支付地价款和各项前期费用，达到开工条件，在取得土地使用权后，将土地使用权抵押取得贷款，用于建筑物的建造。当达到预售条件后，收回部分售楼款或定金，再加上其他渠道筹集的资金，将楼宇开发完毕，交付使用。如果开发商拟将楼宇建成后以出租为主经营，则开发商重点要考虑长期融资，在投入使用后，以每年的租金收入逐年还本付息。由于以出租为主的开发项目投资回收期很长（一般