城市经营中土地开发及融资问题目解析.pptVIP

（13）供应链融资 供应链融资与传统银行融资的区别 五、开发贷款的申请及信贷管理 市场预测：重点分析土地市场的供需状况，确定项目土地出让计划及出让价格。在土地出让量价预测过程中，评审人员会认真对土地量价与相关因素进行关联分析，比如经济、区域人口、城市化指标、城市规划、投资、基准地价等指标，分析相关指标与量价的关系。 土地年度出让量预测 出让规模预测：按居住用地、商业用地（商住用地）和工业用地分别进行年度出让量预测。 存量建设用地；规划建设用地 年度实际土地供应量、年度农用地转用量（计划）、预测出让量 不得超过近三年同类土地年均实际供应量，原则上逐年递减 五、开发贷款的申请及信贷管理 XX市XX类土地出让分析预测表 单位：亩 年份 平均 前三年 前两年 前一年 本市实际土地供应量 　 　 　 　 本市年度农用地转用量 　 　 　 　 年份 - 评审年 评审后一年 评审后两年 预测本市年度土地出让量 - 　 　 　 预测本市年度农用地转用量 - 　 　 　 预测本项目年度土地出让量 - 　 　 　 预测本项目年度农用地转用量 - 　 　 　 五、开发贷款的申请及信贷管理 土地出让价格预测 根据居住用地、商业用地（商住用地）和工业用地的历史成交价格，参考相近地块的近期成交价格，综合考虑出让价格 按地块的用途、分类、出让方式等分别预测其出让价格（合同单价） 审慎原则预测价格增长率 五、开发贷款的申请及信贷管理 XXX市近三年可比地块合同价格及项目单价预测表 年份 均价 前三年 前两年 前一年 评审年 后一年 后两年 地块位置 　 　 　 　 　 　 　 出让面积（亩） 　 　 　 　 　 　 　 合同单价（万元/亩） 　 　 　 　 　 　 　 五、开发贷款的申请及信贷管理 财务分析和偿债能力评审 项目财务分析：土地收储项目收入全部上缴财政，开发成本由财政核定返还，因此重点分析借款人回收土地开发成本的保障程度，防止土地价格倒挂 五、开发贷款的申请及信贷管理 偿债能力评审 收入计算：不同功能、分类、出让方式分别计算后加总；成片开发的土地，应剔除道路、绿化、广场等公共设施用地 税费和成本费用：必须按照国家有关规定计取土地相关税费，如城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、土地有偿使用费、用于农业土地开发的的土地出让金及需要专项列支的资金等，必须依法计取；要考虑被征地农民的社会保障费等支出，纳入征地补偿费 充分考虑国家土地税费政策变化和走势，稳健预测相关支出（提高农业开发和农村基础设施建设比重、廉租房和完善国有土地使用功能的配套基础设施建设） 五、开发贷款的申请及信贷管理 现金流测算：按照土地出让金实缴情况，折算今后年度的土地出让收入，扣除开发成本、各种专项支出资金、需上缴的各项资金，作为还款现金流 土地使用权出让金资金管理： 鉴于土地出让总价款全额纳入地方预算，入国库，实行“收支”两条线管理。因此。要求落实本级政府或有权部门财政返还土地出让金的相关文件，明确返还额度或比例； 借款人在开行或指定行开立帐户，返还资金存入该帐户，接受银行监管 根据情况判断偿还贷款的土地出让金是否需要同级人大审议批准 五、开发贷款的申请及信贷管理 关于信用结构 担保：土地储备贷款均为担保贷款，并实行专款专用、封闭管理，不得挪用。 土地使用权抵押：如果是以政府储备土地设定抵押权，必须具有合法的土地使用证，其价值应按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定。 第三方担保、资产抵押等担保形式 土地出让动态还款机制 五、开发贷款的申请及信贷管理 贷款定价 评审结论和建议 提交评审报告 五、开发贷款的申请及信贷管理 审议 合规性审查 路演审议 贷款委员会审议决策 审批 五、开发贷款的申请及信贷管理 信贷管理 信贷管理包括合同谈判与签订、贷款发放、资金支付、本息回收、贷后管理和不良资产化解等过程 符合审计和银监会要求，不得挪用贷款和进入国家明令禁止的领域 GK总行业务一部参照该区域今年以来土地出让的平均价格（230万元/亩）且不考虑未来价格增长因素，土地开发成本（包括储备土地拆迁、安置补偿费、土地整理费等）按近年来HWH市土地一级开发成本占出让价格平均比例（30%）计算，依据该地块未来6年的收储计划，每年可实现土地净收益如下： 2012-2017年对应土地分年出让收益测算表 单位：万元、亩 年份 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 合计 收储面积 450 450 450 450 1850 1850.05 5500 出让收入 103500 103500 103