天津市写字楼市场调研报告书.pptVIP

1.1.1 天津城市概况 地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中心距海岸50公里，离首都北京120公里 中央直辖市之一 城市定位：“国际港口城市、北方经济中心和生态城市” － 《天津市城市总体规划(2005━2020年)》 城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里 行政区划包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域 1.1.2 天津城市人口结构 2009年底常住人口1176万人，户籍人口946.31万人。市区人口为384.57万人 整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入 天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心继续向东南方向移动，滨海新区的人口规模快速扩大，显著快于市内六区，和平区、红桥区两地人口负增长 《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提出， 2020年常住人口控制在1350万人，城镇人口1210万人，城镇化水平达到90%。中心城区和滨海新区核心区的城镇人口规模为630万人。 天津外籍人口总数4万人，其中2万人是常住人口，以韩国人和日本人为主 1.1.3 天津经济概况 1.1.4 天津城市规划与城市定位 2006年国务院通过了《天津市城市总体规划(2005—2020年)》 总体规划突出了加快推进滨海新区开发开放这个重点，明确了“一轴两带三区”的市域空间布局，对城市的未来发展提供了依据 规划中提出的北方经济中心和生态城市这一新的城市定位进一步提升了城市的国际地位和区域经济中心的地位 2.1 .1天津写字楼市场发展阶段 第二个发展阶段：1998-2003年，市场低迷阶段。 2.1.2 天津写字楼租金走势 受97、98年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降，导致天津市写字楼租金在1998-2002年间一直呈下降趋势，直到2003年才有所缓解。目前天津市甲乙级写字楼市场月平均租金分别为81元/平方米和53元/平方米。 2.1.3 天津写字楼供应量/吸纳量/空置率走势 2.2.1甲级写字楼市场—供应及分布情况 市场供应 本市已经投放市场的甲级写字楼只有17座，其中绝大部分都分布在和平、河西两区，和平区共有甲级写字楼5座，河西区共有甲级写字楼9座，从面积上分析，和平区的甲级写字楼存量为11.8万平方米，同样的数据在河西区则达到了27.3万平方米，两区共囊括了14座甲级写字楼，合计占到甲级写字楼市场总存量的82.4%。 甲级写字楼分布主要为两个路段 第一：内环线南京路南面(红色区域) 第二：外环线的围堤道路段(黑色区域)。 其中红色区域拥有甲级写字楼10座，数量上占有天津市甲级写字楼的59%，黑色区域共有甲级写字楼4座，占天津市甲级写字楼总数的24%。 2.2.2形成天津市甲级写字楼的分布集中的原因 第一：经济原因。和平区和河西区经济上一直以来都是天津市的经济中心、商贸中心。 第二：历史原因。1993年，天津市第一座甲级写字楼——国际大厦出现在了南京路上，直到今天，国际大厦依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲级写字楼，其领航作用，使得其周围的南京路段成为了天津市甲级写字楼最为密集的区域。 2.2.3 天津甲级写字楼租金情况 天津甲级写字楼以国际大厦、津汇广场、万顺/平安大厦、信达广场为代表，综合素质较好，租金水平在3.5-6元/平方米/天左右 租售价格差异很大，出租率情况十分良好，的信达广场外，其他写字楼的租售率都在70%或70%以上，而且租售率在90%-99%之间占了多数，是总数的56%，甚至万顺国际经济贸易中心的租售率为100%， 全市的甲级写字楼平均租售率达到了87.3% 在天津市区，甲级写字楼的需求大的区域还是以和平、河西为主。 2.2.4天津甲级写字楼客户分析 和平 国际大厦 金融、物流、货运 世贸广场 贸易、电子机械 亚太大厦 贸易、运输、电子科技 河 西 金皇大厦 贸易、装饰、运输 北方金融大厦 金融、贸易、房地产、事务所 泰达大厦 货运、评估、咨询 华盛广场 货代、科贸、金融、工程技术、装饰 文华中心 事务所、贸易、物流、广告装饰 峰汇广场 贸易、金融、市政公司 天信大厦 船务货运、电器化工、IT 南开 今晚大厦 装饰、IT、房地产 河东 天星河畔广场 货运、物流、电子、贸易 河北 远洋大厦 货运、贸易、金融 2.3.1乙级写字楼市场—供应及市场分布情况 天津市乙级写字楼的分布没有甲级写字楼如此集中，除了友谊路上的友谊大厦和大安大厦，其他乙级写字楼主要分布在内环线和中环线之间。 天津市区现有乙级写字楼12