第六章投资性房地产课件.pptVIP

第六章 投资性房地产 4课时 第一节 投资性房地产确认及计量一、投资性房地产的特征与范围 （一）投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产，具有高风险高收益的特征。 特征： （1）投资性房地产业务是一种经营性活动 （2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 （3）投资性房地产有两种后续计量模式 （二）投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权。 例如：甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，甲公司以年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平方米土地使用权。那么，自租赁协议约定的租赁期开始日起,这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权。 例如：企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。 （3）已出租的建筑物。 例如：甲公司将其拥有的某栋厂房整体出租给乙公司，租赁期2 年。对于甲公司而言，自租赁期开始日起，该栋厂房属于投资性房地产。 （三）下列各项不属于投资性房地产： （1）自用房地产（固定资产或无形资产）； （2）作为存货的房地产：适用《存货》，销售收入适用《收入》； （3）企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》。 （4）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。 【例题1】下列项目中，属于投资性房地产的有（　）。　　A.已出租的建筑物　　B.已出租的土地使用权　　C.持有并准备增值后转让的土地使用权　　D.按照国家有关规定认定的闲置土地　　E.作为存货的房地产　　　　 【答案】ABC　　 二、　投资性房地产的确认和初始计量 （一）投资性房地产的确认和初始计量1、确认 　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： （1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 2.初始计量 按照成本进行初始计量，比照固定资产和无形资产等相关要求确定。 外购或自制：只有购入或完成的同时用于出租或资本增值的； 借: 投资性房地产 贷：银行存款\在建工程等 否则，先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理。 （ 1） 外购的投资性房地产 　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 （2） 自行建造的投资性房地产 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 （二）与投资性房地产有关的后续支出 1.资本化的后续支出　　与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。（转入在建工程） 例：P128-129 2.费用化的后续支出　　与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 三、投资性房地产的后续计量 （一）采用成本模式进行后续计量 按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行后续计量： 1.计提折旧或进行摊销： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧(摊销) 2.租金收入，作“其他业务收入”。 3.存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 计提的减值准备在以后的会计期间不得转回。 例如：某企业投资性房地产采用成本模式计量，2007年1月1日以270万元购入一幢建筑物用于出租。预计使用20年，预计净残值为30万元。采用直线法折旧。2007年的租金收入15万元存入银行。 2007年12月31日，估价可收回金额为250万元。 借: 投资性房地产 270 贷：银行存款 270 借:其他业务成本 11 贷:投资性房地产累计折旧 11 借:资产减值损失 9 贷:投资性房地产减值准备 9 借：银行存款 15 贷：其他业务收入15 （二）采用公允价值模式进行后续计量 1.采用公允价值模式的前提条件 只有存