用益物权课件.pptVIP

五、出让建设用地使用权的效力 1、出让方的权利与义务 出让方的主要权利就是收取土地使用权出让金，主要义务就是交付土地。 2、受让方的权利与义务 受让方的权利主要有： （1）请求交付土地的权利 （2）占有与使用土地的权利。 （3）收益权与处分权 受让人的主要义务包括： （1）缴纳土地使用权出让金的义务。《物权法》第141条规定：“建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。” （2）合理利用土地且不得改变土地用途的义务。《物权法》第140条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。” （3）期限届满后的返还义务。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及起地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。” 《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。” 第四节 建设用地使用权的划拔 一、建设用地使用权划拨的概念与特征 1.概念 所谓建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 2.特征： （1）无偿性 无偿性主要体现在取得建设用地使用权的一方无需缴纳土地使用权出让金。但是，获得建设用地使用权的一方仍须依法缴纳补偿、安置等费用。 （2）无期限性 《城市房地产管理法》第22条第2款规定：“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。” 二、建设用地使用权划拨的使用范围 《城市房地产管理法》第3条规定：“国家依法实行国有土地有偿有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”该法第23条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。 《物权法》第137条第3款：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。” 三、划拨建设用地使用权的效力 1.不得转让、出租或抵押。 2.在特定情形下、市、县人民政府有权无偿收回划拨的土地使用权。 3.市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划的要求无偿收回划拨土地使用权，并可依法予以出让。 第五节 建设用地使用权的转让 建设用地使用权转让是指已经产生或者已经存在的建设用地使用权的主体发生变更的情形，即建设用地使用权人将自己拥有的土地使用权再让渡给相对人，使其成为新的土地使用权人。建设用地使用权的转让的具体方式包括三种：出售（即买卖）、互易以及赠与。 第六节 建设用地使用权的登记 建设用地使用权的登记包括设立登记、变更登记和注销登记三种。 《物权法》第139条明确规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。” 《物权法》第145条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。” 《物权法》第150条规定：“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。” 第七节 建设用地使用权的收回 一、因公益需要而收回建设用地使用权 二、因期限届满而收回建设用地使用权 《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。” 三、因停止使用等原因而收回建设用地使用权 因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地，以及公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，应收回土地使用权。 四、因权利人违反出让合同而收回建设用的使用权 《城市房地产管理法》第25条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期期满一年未动工开发的，” 第八节 集体建设用地使用权