土地增值税(2014年视频培训)范例.ppt

土地增值税 自治区地税局财产和行为税处 傅 玮 主 要 内 容 房地产开发简介 土地增值税基本政策规定 土地增值税清算 土地增值税若干政策解读 房地产开发简介 一、房地产概念 1、房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。 2、作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物。 3、房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。 地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 4、可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。 5、法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。 二、房地产类型 1、居住房地产项目，普通商品住房，房经济适用房，廉租房，高档商品房，高级公寓、别墅等。 2、商业房地产项目，商业用房，写字间，酒店、酒店式公寓，度假村，主题公园等。 3、工业房地产项目，工业厂房，仓储用房，工业园等。 4、特殊用途房地产项目，高尔夫球场、飞机场、汽车加油站、车站、码头等。 三、房地产的特点 1、不可移动性 2、稀缺性 3、体积庞大、消耗材料多 4、建设周期长、投资规模大、投资回收期长 5、牵涉面广、运作程序复杂 四、房地产开发流程 1、项目立项和可行性研究→规划设计（初步）→取得项目土地使用权→拆迁安置→勘察设计→招投标→开工、建设、监理和竣工→商品房的销售→物业管理。 2、第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 3、房地产开发五证办理流程，原则上是：建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——商品房预售许可证 五、房地产相关基本术语 1、产权证书 产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，分户房屋平面图。土地使用权证包括坐落、地号、图号、地类（用途）、使用权类型、使用权面积、分摊面积、记事、土地平面图。 2、期房（楼花） 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称 为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 3、现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 4、定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的 担保方式。定金应当以书面形式约定，如果购房者交了定金之后改变主意 决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 5、违约金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。 6、订金 “订金”并非法律语言，没有明确的法律规定，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，那么不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”。 7、容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 8、土地使用年期 ?? 土地使用年期按国家规定为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 9、七通一平 ?? 指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，指道路通、电力通、自来水（上水道）、电讯通、排水（下水道）通、煤气通、热力（供暖）通和场地平整