土地增值税清算培训范例.ppt

土地增值税清算鉴证报告及相关附件、附表的编制要点 第二，土地增值税清算查账鉴证报告所要阐述的问题如下所列： 注册税务师清算审核鉴证的依据； 清算项目单位提交的清算相关资料所要承担的法律责任； 注册税务师所要遵守的执业准则及发表审核意见的执业程序； 清算项目的基本情况； 清算项目收入； 计税扣除项目金额分项审定的数据； 清算项目应补退税额及土地增值税税收负担率； 清算项目特别事项说明。 （一）土地增值税清算鉴证报告的附件 附件1 房地产开发项目土地增值税清算鉴证表； 按清算项目所属楼盘土地增值税清算的属性，普通住宅，非普通住宅，非住宅分别计算的计税收入和计税扣除项目金额； 清算项目已审定的可售建筑面积，按普通住宅，非普通住宅，非住宅已售建筑面积占可售建筑面积的比例，分别计算应结转的计税扣除项目金额； 按普通住宅，非普通住宅，非住宅计算土地增值税增值率，本次清算应缴土地增值税税额，已缴和应补（应退）土地增值税税额，土地增值税的负担率。 （一）土地增值税清算鉴证报告的附件 附件2 土地增值税清算项目查账鉴证说明 本附件是对应土地增值税查账鉴证清算报告的详细说明，由附件清算数据汇总表，审核鉴证六项内容说明及九个系列的明细表组成。 1.清算项目基本情况 2.清算收入 3.扣除项目金额 4.清算项目土地增值税税金的计算； 5.关于四项成本的比对说明； 6.清算项目特别事项说明 （一）土地增值税清算鉴证报告的附件 附件3. 清算项目已审计税资料明细表 对于清算项目受托单位从纳税单位已取得的有关土地增值税清算的资料及格式，分类归集整理记录，明确双方所应承担的责任，用以评价注册税务师执业质量和风险的控制。 清算项目已审计税资料明细表分为： 1. 公司基本资料； 2. 项目基本资料； 3. 工程类资料； 4. 财务核算类资料； 5. 关联交易及其他相关资料。 （一）土地增值税清算鉴证报告的附件 附件4.清算项目意见交流备忘函 清算项目常见或易于产生争议的问题主要有： 第一，清算项目土地增值税清算政策或管理规定需 要个别研究的问题； 第二，清算项目清算面积审核中的问题，如公共配 套，不可售面积，自用面积，超建面积的审定，计税扣 除项目金额的计算等 （一）土地增值税清算鉴证报告的附件 第三，对清算项目做计税重分类调整，计税扣除调 整发生争议的问题； 第四，关于土地成本，搬迁补偿费历史遗留问题， 或分期开发成本分摊计算方法等等。 意见交流备忘函是税企双方，税务师事务所交流意 见的重要形式，对于土地增值税清算结论意见达成一 致，维护税务机关执法的公正性起到了很好的作用。 （二）土地增值税清算鉴证报告鉴证附表 清算面积 清算收入 土地和开发成本 开发费用 与转让房地产收入有关的税金 开发费用加计扣除 已缴土地增值税税金 扣除项目金额大额扣除审核明细表 开发成本供应商比对表 附表1-9个系列与主表的计算勾稽 十二 土地增值税清算难点问题执业流程 （一）外勤工作前的清算项目分工 （二）清算单位相关资料的预先提交 （三）清算审核工作进程 （四）清算方案的利弊权衡 （五）清算意见的税企沟通 （六）案例分享 1.阳光家园 2.华乐公寓 课程结束，谢谢！ 课程结束，谢谢！ Company Logo * * （二）土地成本清算审核底稿 1. 单一项目土地成本的审核 第一，审核底稿能明确反映开发商取得国有土地使用权 的立项批复时间和文书，建设用地规划许可证，国有土地使 用权证，土地出让合同上所注明的清算项目土地面积，应缴 和已缴的土地价款及相关税费； 第二，审核底稿对应开发成本中的土地征用和搬迁补偿 费，能明确反映清算项目土地征用合同，搬迁或回迁合同金 额，实际支付金额，计税扣除金额； （二）土地成本清算审核底稿