土地法第三十四条之一盲点解析与探讨.ppt

* 參、實務探討 九七年度台上字第一三０七號：按土地法第34條之1第四項僅規定：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未明定數筆共有土地之共有人不完全相同時，各等土地之部分共有人出賣其應有部分時，主張優先承購之共有人應數筆一併優先承購。查上訴人於原審一再主張：系爭六筆土地，其共有人各殊，得主張優先承購權之他共有人亦非一致，則被上訴人與張聰波以系爭六筆土地整批出售之買賣條件不得當作上訴人主張優先承購權時應履行之條件。蓋土地法第三十四條之一第四項共有人之優先承購權，應係存在於各別之共有物上，故本案系爭六筆土地為六個共有物，應成立六個共有關係，共有人若欲行使優先承購權，必須各就個別之共有物為主張方符合法條文意，否則於本案之情形，若某共有人祇就系爭六筆土地中之一筆具有共有關係，其欲行使優先承購權必須接受六筆土地整批出售之條件，等同變相以比土地法第三十四條之一第四項更嚴苛的條件來阻止共有人優先承購權之行使，如此解釋，不僅超越法條之文意，更是增加法律所無之限制，並且妨害共有人優先承購權之行使。從而本案系爭六筆土地之共有人既然各不相同，共有人之優先承購權應分別存在於六筆土地之上，上訴人雖僅就其中三筆土地行使優先承購權，應認為係合法行使土地法第三十四條之一第四項之共有優先承購權。第一審以上訴人未接受六筆土地合併出售之全部條件為由，而認定上訴人未合法行使土地法第三十四條之一第四項之共有人優先承購權，其判斷不僅欠缺法律上之依據，且就共有人之優先承購增加土地法第三十四條之一第四項所無之限制，其認事用法顯有違誤等語。未說明其為何不足採取之理由，仍維持第一審所上訴人敗訴之判判，駁回其上訴，不無判決不備理由之違法。 翔嵩地政士事務所 高欽明 (1) * 參、實務探討 (2)９７年度台抗字第６０２號判決 按土地法第三十四條之一第四項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，此乃共有人之法定優先承買權，為法律所明定，不得任意創設。執行法院雖將數執行標的合併拍賣，惟並無創設優先承買權之效力，自不得要求僅對部分標的有優先承買權之共有人承買全部標的，縱執行法院於拍賣公告載明「本件合併拍賣之部分標的之共有人主張優先承買權時，應連同合併拍賣其他標的一併購買」之條件，亦不得拘束該合併拍賣之部分標的有優先承買權之共有人，而駁回其僅對該共有部分標的行使優先承買權。 翔嵩地政士事務所 高欽明 * 參、實務探討 (三十)、土地登記規則第97條反面解釋,第一項共有人不依同一條件或不依約履行時,他共有人可否提存法院,辦理優先承買權之登記? 翔嵩地政士事務所 高欽明 * 參、實務探討 (三十一)、他共有人主張優先承買,經多次摧告仍不來履約第一項共有人可否提存法院,辦理優先承買權之登記？ 內政部86.6.30台(86)內地字第8606586號函 1.係屬契約不履行 2.他共有人形成權已成立 3.私權爭執,應尋司法途徑訴訟 翔嵩地政士事務所 高欽明 * 參、實務探討 (三十二)、若他共有人主張優先承買,而原出售人兼承買人之第一項共有人可否也主張優先承買權? 法律解釋 文字解釋 立法解釋 倫理解釋 肯定：即是共有人當然也有此權利 翔嵩地政士事務所 高欽明 參、實務探討 否定： 其是第一項共有人而另是兼承買人地位,他共有人均放棄優先承買,其才有承買之地位 他共有人才有優先承買 基層人員應是依文義解釋２、３由中央來釋明，至於是否仍有優先承買，仍需俟中央統一解釋三十四條之一第四項規定，他共有人有優先承買權，而第一項共有人兼承買人時，因他共有人以主張優先承買，而第一項共有人其本質乃是以出賣人為主體，應不可主張優先承買 * 翔嵩地政士事務所 高欽明 * 參、實務探討 (三十三)、地上權人優先購買權與他共有人之效力如何 ? ★參考函釋: 土地法第104條 內政部87.9.9(87)內地字第8778266號函 翔嵩地政士事務所 高欽明 * 參、實務探討 (三十四) 、若一土地持分狀況如下： 12分之1為公同共有，公同共有人有59人，另12分之2、12分之9為分別共有，如持分所有權12分之1（公同共有部分）欲主張依土地法第三十四條之一出售12分之1公同共有全部時，可否依土地法第三十四條之一辦理?若可?以下情況請討論之。 翔嵩地政士事務所 高欽明 參、實務探討 若持分所有權12分之1（公同共有）部分有55人欲出售（第一項共有人）4人不欲出售（他共有人），若第一項共有人欲將該12分之1全部移轉第三人時： 他共有人4人可否主張優先承買 若4人中有部分主張，其優先承買權如何？ 若4人中僅有1人主張，其優先承買權如何？ 若4人中無人主張，其優先承買權如何？ * 翔嵩地政士事務所 高欽明 參、實務探討 若第