25房地产深圳市场回顾及2003年度展望清华汉魅.docVIP

2002年深圳住宅市场回顾及2003年展望 2003-06-13 深圳市中原物业顾问有限公司 一手住宅部分 1、综述 2002年深圳一手住宅市场基本保持平稳和理性，总体上仍处于平稳发展时期；但从新增供应量上看，出现了供大于求，这主要是由于越来越多的非房地产开发企业从事房地产开发，刺激了单位存量土地集中上市，对市场存量的消化增添了压力。另外，2002年深圳出现了豪宅过剩的现象，高端市场的承接力明显低于其供应量。 2、市场热点 房地产市场大整顿 2002年5月，国家建设部等七部委联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序》的通知，要求各地整顿和规范房地产市场秩序，拉开了全国房地产市场大整顿的序幕。 深圳房地产市场的发展一直处于全国领先地位，但在楼市交易体系上仍然处在一个不断完善的阶段。此次大整顿对于规范房地产市场，保障消费者的权益有积极的影响，同时也为置业者增强了信心，为交易行为增加了保障。 “地产泡沫”大讨论 2002年6月，境外金融机构就内地商品房空置率不断增高问题提醒内地要防止楼市过热，随后央行在第三季度货币政策执行报告中提醒中国各商业银行严格审查住房贷款、警惕房地产泡沫的出现，由此引发出一轮“地产泡沫”的大讨论。 无论讨论结果如何，已经对于投资型置业者产生了一定的心理压力，实际用家也推迟了入市的时间。楼市目前并不存在泡沫，但目前行业已经进入了又一个运行周期上升段的末段或调整期的初期，调整期约两年左右。本轮调整将带有明显的结构性特点，即区域结构和市场结构的双向调整，处于产业周期的更高层次，从长期来看，深圳房地产前景仍然看好。 各区争相攀比顶级豪宅 2002年深圳楼市充斥着一股豪宅风，各区房地产商争先恐后打着豪宅的旗号推销自己的楼盘，如银谷别墅、翠林别墅、半山海景别墅、雅颂居、东海花园君豪阁、波托菲诺等。实际上，豪宅既要个性化，又要有人文内涵。而由开发商建造的楼盘，肯定是上规模的，很难真正做到度身定制；至于人文内涵，更需要时间的考验和文化的沉淀。 异地推售兴起 2002年深圳传统的内销市场出现了较多的异地推售现象，例如深圳嘉宝田热销狮城，世茂集团携上海世茂滨江花园和世茂湖滨花园在五洲宾馆和阳光酒店举行深圳推介会，东莞骏景高尔夫花园以Saterday/Sunday Home概念在深圳推广……以及无锡、苏州、沈阳、青岛、武汉等城市看中深圳活跃的资本力量，先后到深圳进行土地推广活动，这些都引起了深圳市场的广泛关注。 楼市竞争的加剧，已使异地置业成为发展商抢夺客源、减轻空置压力的潜力所在，但主要是二三级的城市到一些一级城市去推售项目，从中原掌握的信息来看，这些异地推售的项目销售情况都不理想，究其原因，我们认为，对于任何城市，任何时候，只有内销才是真正的主流，异地置业只属“锦上添花”之物。本地楼盘异地销售只能作为企业扩大自身品牌的手段之一，发展商在采取这一手段时一定要注意和重视不同地域文化之间的差别与冲突，用品牌实力去打造新的市场才是异地销售之重点。 3、供应分析 从供应总量来看，深圳的供应总量从2001年1048万平方米上升到今年的1300万平方米，同比增长24％，供给过量成为不争的事实，国家机关以及企事业单位的存量土地在利益驱动下随机入市，造成潜在供应增长。另一方面，房地产开发投资的高额利润，吸引了大量其它行业的企业转向房地产开发，导致供给总量增加。 从供应的户型面积来看，深圳还是以2房和3房的供应占主导，基本上是以80～160平方米之间的为主。另外深圳2002年的中大面积供应量明显上升，主要是由于深圳的豪宅供应较大，豪宅的一个重要指针就是面积大，所以导致深圳大面积户型供应增加。 图1 住宅供应价格（百分比) 从供应价格来看，深圳总的均价达到了6921元/平方米，同比增长1％，2002年深圳的豪宅开发量创历史新高，各区域的TownHouse和滨海豪宅的供应量多达300万，所以住宅供应均价处于全国首位。 4、需求分析 图2 住宅需求单位面积（百分比） 从需求的户型面积来看，深圳是以2房和3房的需求占主导，但由于单位价格高，所以基本上对120平方米以下的中小面积需求量都较大。 图3 住宅需求价格（百分比） 从置业者对价格的承受水平来看，深圳置业者希望承受的均价为4950元/平方米，需求价格一方面反应了市场承接力发生变化的周期较长，另一方面市场需求集中在4000～6000元/平方米这一区间，这也反映了市场对于中低价位楼盘的需求量较大。 另外，从置业者对车位需求的情况分析，深圳置业者对车位的需求占总置业者的23％之多，表明深圳的有车一族越来越多，且对楼盘所提供的车位数也要求较高，一般楼盘都应该至少有户均0.5个车位才是合理的配置，而高条件住宅的小区必须有人均1个车位以上。 5、成交分析